一、案件当事人

原告：赖某

被告：上嘉公司、梁某

二、案件情况

2011年1月4日，赖某与上嘉公司签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，认购广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座19层04、05单元，价款为1190160元；备注注明：“客户已悉该物业已抵押给银行”；等。同时，盖有上嘉公司财务专用章的《收据》（2011年1月4日）记载：“今收到赖某认购宝龙苑1904房、1905房房款1190160元。”

本案诉讼中，赖某和上嘉公司共同表示：

1、案涉房屋最初是以抵债的方式抵给了罗某，抵债金额是1190160元，该款项包括1904、1905两套房，其中1904房当时是有抵押的。赖某购买时，两套房屋是打通的，当时是作为一套房整体出售的，认购书中有备注房屋有抵押，但是上嘉公司没有告知赖某房屋是不可预售的；

2、合同关系上，赖某是向上嘉公司购买的房屋，但由于上嘉公司欠罗某的装修款，所以上嘉公司同意赖某把购房款给罗某，并视为上嘉公司已经收到了房款；

3、房管部门对房屋预售的相关情况中，有可能最初是同意预售，后来又未纳入预售范围。因为，买卖合同到房管部门备案时，若经过备案的合同总面积超过土地出让合同中记载的开发商的可售面积，房管部门对之后的合同买卖就不予备案，并不在同意预售。待开发商补齐地价后，房管部门才同意对之后的超出的面积继续备案并同意预售。对该1905房房管部门目前登记为未纳入预售，但当时赖某和上嘉公司签订该1905房认购书时，仍然是在预售许可证范围内。

赖某在诉讼中表示：我和上嘉公司就该房屋的买卖，没有办理预售备案手续，是因为当时上嘉公司向我告知房屋有抵押，待涂销抵押后再帮我办备案手续。双方之所以没有签订正式的买卖合同，是因为我想等接触抵押后再签正式的买卖合同进行网签。

另查，梁某以上嘉公司未履行发生法律效力的判决书为由，向法院申请强制执行，法院查封了案涉房屋。赖某向法院提出异议，请求判令案涉房屋归赖某所有并停止对该房屋的执行。

三、争议焦点

赖某能否依据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，解除法院对案涉1905房的查封。

四、法院观点

1、对于房屋认购。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，赖某与上嘉公司所提交的证据不足以证明案涉房屋处于可预售状态，故赖某与上嘉公司之间即使存在买卖协议，该协议应认定为无效。

2、对于执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，赖某应具备善意、实际占有、支付了全部价款等条件才能依据上述法条规定解除对案涉房屋的查封。从房管部门查询案涉房屋的情况可知，案涉房屋并不属于可以预售的范围。赖某和上嘉公司虽签订了认购书，但并没有签署网签合同。赖某并未实际支付全部购房款给上嘉公司，其有部分购房款支付给案外人罗某。赖某虽已入住案涉房屋多年，但本案并没有证据证明赖某向开发商主张办理产权过户，此与常理不符，由此可推定，赖某应预知受让涉案房屋的风险，赖某并非善意受让案涉房屋。据此，赖某不符合上述法条规定的可以解封的条件。

五、法律依据

1、《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）

第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

六、律房律地告诉您

法律不保护权利上的睡眠者，认购和买卖房屋后应尽快办理产权登记，才能保护自己的权利。而明知房屋产权有瑕疵仍然认购，这种自认的风险，法律也不会给你买单。

（2015）穗中法民五终字第1734号