一、双方当事人

上诉人（原审被告）：广州市豪利房地产开发有限公司。

被上诉人（原审原告）：黄某

二、案件情况

2011年1月13日，黄某与豪利公司签订《商品房预售合同》购买豪利花园豪景阁901房。双方约定交房时间为2011年9月8日前，交房条件为：

（一）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；

（二）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。

2011年9月6日，豪利公司预约黄某在2011年9月8日至2011年9月30日到豪利花园客户服务中心收楼。2011年9月25日，黄某前往豪利公司处签收了收楼通知书和房屋质量保证书及房屋使用说明书，并按豪利公司的指引缴存住宅专项维修基金9837元和预交物业管理费422元，但黄某拒绝领取房屋锁匙。2011年9月28日，黄某以豪利公司交付的房屋未取得永久用电证明及燃气未能开通、不具备交楼条件为由，向豪利公司递交异议书。因黄某对豪利公司的答复不满，遂提起本案的民事诉讼。

诉讼中，豪利公司为证明涉案房屋符合交楼条件，提供以下证据:

（一）花都区人民防空办公室于2011年3月21日发出的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；

（二）花都区环境保护局于2011年8月9日确认的《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》；

（三）花都区自来水公司于2011年8月11日出具工程名称为豪利花园四期豪景阁已办理自来水永久使用报装的《证明书》

（四）花都区公安分局于2011年9月8日核发的《关于豪利花园商住小区建筑工程的消防验收合格的意见》

（五）工程名称为豪利花园四期（庭院）燃气管道工程的《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》和《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》

（六）花都供电局于2011年8月19日发出的《豪利花园四期永久用电证明》，其中花都供电局在该证明中的专业管理单位栏注明：“由供电局负责的配套工程正在项目的材料准备和施工准备阶段，在施工完成后再进行统一的电气验收和送电”；

（七）与供电部门签订的《公用电房协议》、《供用电方案协议》；

（八）竣工日期为2011年8月13日的《豪利花园四期“顺景阁”室内低压线路安装工程竣工资料》和《豪利花园四期“豪景阁”室内低压线路安装工程竣工资料》及发票；

（九）检验日期和确认日期为2012年1月14日的《客户受电工程竣工检验意见书》；

（十）签订日期为2012年1月16日的《供用电合同》；

（十一）广州市规划局于2011年11月8日核发的《广州市建设工程规划验收合格证》；

（十二）花都区建设局于2011年11月9日发出豪利花园四期工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

本案审理期间查知，从2011年11月28日开始，豪利公司陆续有将豪利花园四期的客户资料交花都燃气公司办理了供气手续，目前豪利花园四期已供气户数为177户，该177户目前燃气供应和使用正常。另外，根据2012年7月18日花城市管理[2012]22号《关于豪利花园四期供气问题的补充通知》的要求，案涉房屋不能再供应燃气，而应改供天然气。豪利花园四期已开通点火的用户维持现状，不允许新增加豪利花园四期的用户。

三、争议焦点

一是案涉房屋的供电、供气设施已经安装完毕是否就表示符合交房条件？

二是政府政策调整可否作为开发商延期交房的理由？

四、法院观点

（一）对于案涉房屋是否符合供电、供气等交房条件的问题。豪利公司在2011年8月13日取得供电工程竣工报告，在2011年9月8日取得燃气工程竣工报告，但豪利公司在2011年11月9日才取得建设工程质量监督机构核发的《建设工程施工质量验收监督意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即表明黄玉霞在2011年9月25日前往收楼时，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件和法定的交付条件。

（二）对于政府政策调整能否作为不可抗力的理由。豪利花园小区住户的燃气由花都燃气公司供应，且从2011年11月28日起豪利花园四期已有住户报装并使用燃气。但从2012年7月18日起，政府要求改供燃气为天然气，供气部门已停止办理豪利花园四期住户申请使用燃气的报装。在豪利公司与供气部门尚未协商解决豪利花园四期的永久供气事宜之前，涉案房屋尚不具备交楼条件。

五、法律依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条

（二）《商品房销售管理办法》第三十条

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条

六、律房律地告诉您

业主收房时应当看开发商是否满足交房条件，包括法定的条件和合同约定的条件。法定的条件如开发商是否取得《建设工程施工质量验收监督意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；约定的条件要仔细对照合同，如果不符合交房条件就拒绝收房，才能在诉讼中获得主动，否则收房就意味着认可交房条件。如果双方对合同中条款的理解发生争议怎么办？一是从格式条款的角度出发。一般情况下商品房买卖合同都是开发商提供的格式合同，根据《合同法》四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，所以，买房人和开发商对于“安装好了燃气设施但没有供应燃气是否符合交房标准”发生的意见不一，就应当作出不利于开发商的解释，即仅安装好了燃气设施不意味着符合交房标准中的供气条款。二是从合同目的的角度出发。《合同法》六十二条说明，合同条款对质量要求或者履行方式约定不明的，按照符合合同目的方式履行。本案中，买房人买房是为了居住生活，不仅仅是要买一个水泥空间结构和管道设施，所以燃气的供应是符合合同目的的必然要求。

不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的事件，一般包括三种情形：一是自然灾害，如地震、洪水、海啸；二是社会异常事件，如罢工、骚乱；三是政府行为，如政府颁布新的法规、政策或采取行政措施。对于前两种情形没有争议，但对于什么样的政府行为才能作为不可抗力的免责事由是需要仔细辨别的。一般情况下，应当对政府行为的外延作限制性规定，这里的政府应当指有制定法规或规章权限的部门，如国务院及其部委、省政府、市政府，而不应该包括政府部门下设的局、处、科等，所以本案中发布通知要求燃气改换天然气的花都区城市管理局就不属于成为不可抗力的政府行为主体，从而开发商也就不能以该部门通知作为不可抗力的免责事由。

（2012）穗中法民五终字第3914号