一、双方当事人

上诉人（原审原告）：吴某

被上诉人（原审被告）：重庆盘鑫实业有限公司

二、案件情况

在被告盘鑫公司取得案涉楼盘所在地块之前，该地块临江面系规划的滨江路，万州区建委在审批被告公司的图纸上批准开发的房屋系滨江房。2008年6月17日，被告取得万州区建设委员会的建设用地规划许可证；2008年8月中煤国际工程集团重庆设计研究院对该地块的楼盘出具设计方案，该楼盘为一线江景；2009年12月25日被告取得该楼盘建筑工程施工许可证；2010年11月3日，被告取得万州区商品房预售许可证。

原告吴某诉称，被告2010年以广告等方式，宣传其开发的商品房为“一线临江”、“万州首席江景华宅”。2010年11月22日，原告到被告售房部咨询，通过被告售房部人员对沙盘、图案展示样品的宣传和广告“一线临江”的读解，以为真是“一线江景房”，与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定2012年3月1日前被告将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面通知原告，被告可据实延期交房。

2011年8月15日，被告以特快专递方式给原告等消费者的《函文》载明，由于公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房。

2011年8月31日，被告在《三峡都市报》A11版上刊登公告，因公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，交房时间延长至2012年6月30日前。

另经查，2008年4月，万州区政府通过论证，对滨江路截弯取直并回填造地；该工程于2009年5月开始建设，2009年12月28日完工，导致形成了被告开发项目的前面地块，简称W地块。2010年7月5日，万州区建委约谈被告，称规划发生变化，不可以再宣传为一线江景。2011年7月政府拍卖案涉地块前面的W地块，修建三栋100米高的建筑。2011年7月14日、20日，被告就万州区政府规划拍卖出让W地块对被告商住楼造成不良影响，两次向万州区政府递交了紧急专题报告，说明拍卖该宗土地对被告及消费者带来的影响。

原告认为，被告未按合同约定的日期交房，延期至2012年6月28日通知办理交房，交付的也不是“一线江景房”，给原告造成信赖利益损失，致使原告遭到了巨大的经济损失和蒙受“一线江景”嘲笑的精神打击。原告起诉要求被告赔偿延期交房的违约金和所交房屋不是“一线江景房”的信赖利益损失。

三、争议焦点

一是开发商由于政府下文要求更换外墙保温材料而延期交房，要不要赔偿买方违约金的问题；

二是开发商宣传的“一线江景房”由于政府规划调整而在交房时变成“二线江景房”，要不要赔偿信赖保护损失。

四、法院观点

（一）被告是否承担逾期交房违约金的责任。被告虽然未按照合同约定的期限交房，是因为原经主管部门批准的B2级外墙建筑保温材料被禁止使用，被告需重新设计施工方案，并报有关部门审批，导致施工期限的延长而不能按期交房房屋，并非被告的过错，其迟延交房的期限属于合理期限，且被告通知了原告，并予以登报公告。该保温材料等级的提升，有利于原告等消费者。故被告不应承担逾期交房的违约责任。

（二）被告是否承担赔偿原告“一线江景房”信赖利益损失的责任。被告在开发建设初期对外宣传为一线江景楼盘是经过行政主管部门审批通过的，由于政府总体规划，将滨江路截弯取直，回填造地，规划调整变化建设新的楼盘，被告没有虚假宣传，不存在过错。故原告要求被告赔偿“一线江景房”信赖利益损失的诉讼请求，该院不予支持。

五、法律依据

（一）《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条

《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条、第二十四条、第三十条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

六、律房律地告诉您

不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的事件，一般包括三种情形：一是自然灾害，如地震、洪水、海啸；二是社会异常事件，如罢工、骚乱；三是政府行为，如政府颁布新的法规、政策或采取行政措施。对于前两种情形没有争议，但对于什么样的政府行为才能作为不可抗力的免责事由是需要仔细辨别的。一般情况下，应当对政府行为的外延作限制性规定，这里的政府应当指有制定法规或规章的部门，如国务院及其部委、省政府、市政府，而不应该包括政府部门下设的局、处、科等。本案中，要求更换保温材料的上级机关是公安部，符合构成不可抗力政府行为的主体要件。而且开发商也及时发布公告并通知了购买人，这时，如果购买人没有在法定期限内提出异议或者要求退房，那么就表明认可了开发商对原合同关于保温材料约定的变动。开发商以此作为不可抗力延期交房，得到法院支持。

广告，一般情况下属于要约邀请，广告内容并不属于购房合同内容；所以广告中宣传的“一线江景房”并非双方约定的交房标准。例外情况是，开放商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，那么该广告内容就可视为合同内容的一部分了，比如在广告中说小区里会规划游泳池、健身馆等。但在该案中，“一线江景房”的变动是外力因素政府的作为导致，不是开发商“商品房开发规划范围内”所能决定的，所以该种情况下，广告中的“一线江景房”宣传不能视为要约，即不能视为购房合同的交房标准。所以，黄某不能主张信赖利益损失，除了因为政府政策变动的不可抗力因素外，还因为“一线江景房”仅存在广告中，而不属于合同约定。

但是，抛开本案的判决不谈，开发商关于“一线江景房”的广告到底是不是虚假宣传值得商榷。虚假宣传意味着宣传呈现的内容不实，意图使信息接受者产生错误认识，从本案发生事件看，开发商有虚假宣传的意图。因为2008年4月万州区政府通过论证要对滨江路截弯取直回填灶地并于2009年5月开始施工、12月完工。政府的这项决定和工程建设，作为重大利害关系方的开发商不能不也不应该不知道，而且到了2010年7月5日，万州区建委约谈开发商，称规划已变，不可再以一线江景房进行宣传。但直到吴某买房时的2010年11月份，开发商仍然对买房人进行一线江景房的各种宣讲。所以，不得不怀疑开发商是“揣着明白装糊涂”，有意虚假宣传，误导买房人。对此，工商行政管理部门应该有所作为。

(2014)渝二中法民终字第01798号