四川省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）川民终字第505号

上诉人（原审被告）A投资股份有限公司（原名B投资股份有限公司），住所地成都市温江区。

法定代表人黄某华，董事长。

委托代理人何某（特别授权），四川xx律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）四川C建设有限公司，住所地成都市温江区金马镇光明村二组。

法定代表人匡艳，总经理。

委托代理人罗群革（一般授权），四川**律师事务所律师。

委托代理人汪茂婷（一般授权），四川**律师事务所律师

原审被告黄某华。

委托代理人何某（特别授权），四川xx律师事务所律师。

原审被告D实业有限公司，住所地成都市龙泉驿区洪安镇镇政府内。

法定代表人黄某桥，职务不详。

委托代理人何某（特别授权），四川xx律师事务所律师。

上诉人A投资股份有限公司（以下简称中基公司）与被上诉人四川C建设有限公司（以下简称万花公司）、原审被告黄某华、D实业有限公司（以下简称长宇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理，依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭审理本案。上诉人中基公司的委托代理人何某、被上诉人万花公司的委托代理人罗群革、汪茂婷，原审被告黄某华、长宇公司的委托代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判查明，2010年10月9日，万花公司（甲方）、长宇公司（乙方）、中基公司（丙方）签订《股权转让协议》，约定甲方同意向乙方转让甲方持有60%的中基公司股权3000万股（元），转让总价款确定为8128万元。甲丙双方同意丙方以其开发的尚信·柳城印象房地产项目中的总面积9604.42平方米商品房、100个地下停车位［其分项明细，如面积、栋号、单元号、房号、用途、楼层、结构、总价、面积等详见本协议附件一《万花公司购房房号等明细表》、附件二《商品房买卖合同》］，共计作价4128万元，转让（出售）给甲方。甲方购房款4128万元的来源由乙方按本协议第2.5款提供给甲方，如乙方未按时足额提供给甲方，则甲方对丙方不承担支付购房款的任何责任。甲乙丙三方同意，一旦发生违约行为，违约方即应当向相对方支付1000万元的违约金，并且，违约方还应当以应支付而未支付、应交付或应转让而未交付或未转让的实物价值或货币金额为基数，每日向相对方承担该基数1%的违约责任。乙方及丙方对其在本协议中的约定义务向甲方互负连带保证责任，同时，丙方的法定代表人黄某华对乙方和丙方在本协议中的约定义务承担连带保证责任。该《股权转让协议》第2.5款约定，甲乙丙三方同意：乙方在2010年12月1日前，将本协议第2.4款所述之甲方应收款5128万元中的4128万元支付给甲方。丙方在为甲方办理本协议附件一、附件二载明的房屋（不含地下车位）买卖预售备案登记后，由甲方将应收乙方5128万元与4128万之间的差额1000万元予以放弃等。

《股权转让协议》附件一《万花公司购房房号等明细表》中载明商铺、住宅、公寓总面积9604.42平方米，按平均单价3829.49元／平方米，共计3678万元；地下停车位100个×45000元／个﹦450万元［车位号为：3号-23号、90号-104号、117号-131号、144号-158号、171号-185号、198号-212号、43号-46号］地下车位平面图作为本附件内容的第五页附后；该地下车位平面图中对于人防车位进行了标注。

《股权转让协议》附件二《商品房买卖合同》载明，中基公司为出卖方，万花公司为买受人，该合同约定购买人购买的商品房见附件一《万花公司购房房号等明细表》。买受人具体付款时间为长宇公司向买受人支付4128万元股权转让款后3日内支付完毕全部购房款，具体以长宇公司和出卖方、买受人签订的《股权转让协议》为准。第十条交付条件：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房已取得综合验收文件。第十二条逾期交房责任：如出卖人逾期交房，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二十的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之三十的违约金。第十九条产权登记：第（一）款初始登记：1.出卖人应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。第（二）款转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在2013年12月30日前取得房屋所有权证书或买受人未能在2014年9月30日前取得国有土地使用权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。第二十九条：如果备案合同内容与本合同内容不一致的，以本合同为准。只在备案合同中具有而本合同中不存在的内容无效。

2010年10月9日黄某华出具《担保书》载明，2010年10月9日万花公司与长宇公司、中基公司签订《股权转让协议》，对此协议中长宇公司、中基公司担负的义务、作出的承诺、陈述和保证，本人愿以自己享有的财产权益承担连带保证责任。

2010年10月25日，万花公司向中基公司支付购房款4128万元。

2012年8月22日，位于成都市温江区柳城街办和平社区四组的2幢地下车位取得商品房预售许可证（成房预售温江区字第1011号）。

2012年10月30日，60个车位已进行备案。

2013年6月28日，中基公司向其员工徐建出具授权书，授权徐建办理尚信·柳城印象2幢交房事宜。

2013年6月30日，中基公司（移交方）与万花公司（接收方）形成一份《关于“尚信·柳城印象”房屋移交说明》（以下简称《房屋移交说明》）载明：“一、移交方应移交的资料27页，实际移交6项，详见附件一。二、移交“尚信·柳城印象”住房及商铺计88套，详见附件二。三、移交“尚信·柳城印象”车位60个，详见附件三。四、需整改公共两处：1.地下车位渗水，2.二幢楼外墙清洗。在移交说明下方空白处写明：一、房屋门钥匙移交另行办理。二、住宅所属门禁系统设备、垃圾处理器、水电气表卡、煤气报警设备等移交另行办理。移交说明附件一载明的移交资料名称为建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程规划合格证、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》、民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。移交说明附件二载明除房号为XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX的房屋因卫生间渗水需整修未移交外，其余房屋均已移交。移交说明附件三载明对于除人防车位外的60个车位进行了移交”。

诉讼中，万花公司明确其要求解除不能履行部分合同的理由为其不能实现合同目的，即车位不能办理产权证。万花公司诉请第3项的违约金及损失1240万元的构成为：1.交付房屋品质不符合合同约定的损失；2.延期交房的违约金；3.延期办理房屋产权初始登记、分户产权转移登记的违约金。

另查明，1.B投资股份有限公司于2014年9月9日更名为中基公司。2.40个人防车位号为3号-23号、43号-46号、90号-92号、117号-119号、144号-146号、171号-173号、198号-200号。3.诉讼中，万花公司申请对楼盘品质下降的损失鉴定，因没有相关的鉴定机构进行鉴定，万花公司撤回其鉴定申请。4.万花公司要求黄某华、长宇公司承担连带责任的依据为《股权转让协议》担保责任的约定及2010年10月9日黄某华出具的《担保书》。

万花公司2014年1月21日提起诉讼，请求判令：1.解除中基公司不能履行的部分合同，即万花公司向中基公司购买车位为3号-23号、43号-46号、90号-92号、117号-119号、144号-146号、171号-173号、198号-200号共计40个车位的合同，中基公司向万花公司退还不能履行部分的合同购房款180万元，中基公司向万花公司赔偿不能履行部分合同造成的损失180万元；2.中基公司向万花公司办理商品房房屋和车位所有权证书，并交付万花公司；3.中基公司向万花公司支付违约金及其损失1240万元；4.中基公司承担诉讼费、财产保全费、鉴定费及相关费用；5.黄某华和长宇公司对中基公司的上述债务承担连带责任。

原判认为，一、万花公司主张的40个人防车位无法办理产权证是否达到合同应当解除的情形，以及中基公司是否存在故意隐瞒40个人防车位不能办理产权证的事实。对此，万花公司主张中基公司在签订合同时，故意隐瞒人防车位没有取得商品房预售许可证的事实，人防车位不可能办理产权登记，其合同目的不能实现，因此，该40个人防车位的合同应当解除，并依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第九条的规定，中基公司应赔偿万花公司不超过已付购房款一倍的责任。事实上，从《股权转让协议》附件一《万花公司购房房号等明细表》载明的内容反映，地下车位平面图中对于人防车位进行了标注，同时，在2013年6月30日《房屋移交说明》的附件车位移交单明细表中也注明人防车位的情况。由此可见，万花公司明知该40个车位的性质，以此主张中基公司故意欺诈的事实不成立。因人防车位所有权属于国家，万花公司所购40个人防车位不能办理产权证属法律上不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，万花公司要求解除该40个人防车位合同的主张，予以支持。中基公司应向万花公司退还该40个人防车位的购房款180万元。由于万花公司主张中基公司欺诈的事实不成立，其要求中基公司赔偿损失180万元的诉讼请求不予支持。

二、关于中基公司应否向万花公司办理商品房和车位产权证的问题。协助办理商品房和车位产权证是中基公司的合同义务，其应当履行。虽然案涉房屋被查封，但该查封行为影响的是房屋的转让，并不影响房地产开发商的权属。因此，中基公司应协助万花公司办理房屋和车位所有权证书。

三、关于中基公司应否向万花公司支付违约金及违约金的金额问题。

（一）中基公司是否存在逾期交房的违约行为。从中基公司提交的《房屋移交说明》可见，2013年6月30日中基公司向万花公司移交了除10余户卫生间渗水的房屋和车位以及相应的资料，符合合同约定的交付条件。至于房屋钥匙的移交并不是合同约定的交房条件，且双方对于房屋钥匙移交约定有另行办理。因此万花公司认为，根据《商品房买卖合同》的约定，中基公司应当在2013年6月30日交付商品房，而万花公司2014年1月10日才实际收到房屋钥匙为由主张中基公司逾期交房的理由不成立。

（二）中基公司是否存在逾期办证的行为以及是否应承担逾期办证的责任。根据《商品房买卖合同》第二十九条关于“如果备案合同内容与本合同内容不一致的，以本合同为准。只在备案合同中具有而本合同中不存在的内容无效”的约定，本案转移登记的时间应以该《商品房买卖合同》的约定为准。中基公司抗辩，备案的《商品房买卖合同》第十九条约定的分户产权转移登记时间为商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，该期限尚未届满，其不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任的理由不能成立。根据《商品房买卖合同》第十九条产权登记第（一）款房屋产权初始登记的约定：出卖人应当在2013年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。以及第（二）款分户产权转移登记的约定：如因出卖人的责任，买受人未能在2013年12月30日前取得房屋所有权证书或买受人未能在2014年9月30日前取得国有土地使用权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。本案中，中基公司未能举证证明其于该合同约定的时间取得房屋产权初始登记及办理了分户产权转移登记，中基公司应承担逾期办证的违约责任。

由于中基公司对违约金提出过高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的性质系补偿性为主，惩罚性为辅。就本案而言，万花公司支付了巨额房款后没有得到权属证明，中基公司违约行为持续数年，对万花公司的影响显而易见。同时，虽然对逾期办理房屋产权初始登记和分户产权转移登记的违约金分别约定按已付房款万分之十计算，但合同对于房屋产权初始登记和分户产权转移登记的办理时间约定为同一天，实际办证中二者同时办理的可能性很小，因此，在确定中基公司应承担的逾期办理分户产权转移登记的责任时应考虑一定的合理时间差因素，原审法院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素的基础上酌定将两项违约金均调整为，从2013年12月30日起至实际办证之日止以已付房款金额为基数，按日万分之五计算。

（三）因商品房买卖合同中并未约定有逾期办理分户国有土地使用证的违约金，因此，中基公司不承担逾期办理分户国有土地使用证的违约金。

（四）对于万花公司主张的楼盘品质下降的损失，虽然万花公司申请对楼盘品质下降的损失鉴定，但因没有相关的鉴定机构进行鉴定，万花公司撤回该鉴定申请。因此，万花公司主张的该损失，因无事实依据不予支持。

四、黄某华、长宇公司是否对中基公司债务承担连带责任。本案《商品房买卖合同》虽然基于万花公司、长宇公司之间转让股权的事实而形成，但万花公司与中基公司的法律关系为商品房买卖合同关系，因此，万花公司以《股权转让协议》及黄某华出具的《担保书》承诺对长宇公司和中基公司在该《股权转让协议》担负义务承担连带责任的《担保书》，要求黄某华和长宇公司承担连带责任因无事实依据，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百四十八条第一项、第二项、第三项，最高人民法院《合同法司法解释解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除中基公司不能履行的部分合同，即万花公司向中基公司购买车位为3号-23号、43号-46号、90号-92号、117号-119号、144号-146号、171号-173号、198号-200号共计40个车位的合同；二、中基公司于本判决生效之日起十日内向万花公司退还不能履行部分的合同购房款180万元；三、中基公司于本判决生效之日起三十日内向万花公司办理商品房房屋和车位所有权证书；四、中基公司于本判决生效之日起十日内向万花公司支付逾期办理大产权证的违约金（从2013年12月30日起至实际办证之日止，以已付房款金额为基数按日万分之五计算）；五、中基公司于本判决生效之日起十日内向万花公司支付逾期办理分户产权证的违约金（从2013年12月30日起至实际办证之日止，以已付房款金额为基数按日万分之五计算）；六、驳回万花公司的其他诉讼请求。案件受理费117800元，诉讼保全费5000元，共计122800元，由中基公司负担。

中基公司上诉称，1.中基公司逾期办证主观上无恶意，不应承担巨额违约金。中基公司于2012年在海南投资，资金链断裂，无力支付涉案项目的房屋产权初始登记费用，后因万花公司申请查封中基公司房屋导致办证所需费用不足，且涉案房屋被保全也无法办证。2.根据双方所签《商品房买卖合同》第十四条、第十九条关于产权登记的约定，万花公司2013年6月30日接收商品房，万花公司应于当天向中基公司支付办理分户产权证的税费、提供办证所需资料，万花公司未履行先合同义务，中基公司有权拒绝履行后合同义务。根据《商品房买卖合同》的约定，中基公司为万花公司办理商品房和车位所有权证的时限为180天，原判第三项确定30天办证，中基公司无法完成。3.原判在万花公司未提供证据证明其损失的情况下，判决中基公司承担双重巨额违约金，系适用法律错误。虽然《商品房买卖合同》第十九条大小产权登记约定逾期办证的违约金均按全部已付购房款日万分之十计算，但该约定是因中基公司的股东万花公司与长宇公司的争议引起。首先，从合同的履行来看，中基公司已按合同约定将涉案房屋交付万花公司，履行了合同的主要义务。且中基公司未办理房屋产权初始登记无主观恶意，至万花公司起诉、查封时，中基公司逾期办证时间未超过30天，不存在原判认定中基公司违约行为持续数年的情形。其次，未办理房屋产权初始登记，自然不能办理分户产权转移登记，原判第四项、第五项确定的违约金系重复计算。即使万花公司有损失，只是未取得房屋分户产权证书的损失。办理房屋分户产权证的前提是办理房屋产权初始登记，对同一行为判令承担两项违约金，既不合理也不合法。再次，从网上裁判文书类似的案件，在成都市区范围内的同类案件中，类似情形一般调整违约金为日万分之零点一或零点二。最后，如果按照原判执行，导致涉案项目的700多户业主均无法办理分户产权转移登记，将会引发更激烈的社会矛盾。4.应区分取得商品房预售许可证前后签订《商品房买卖合同》的效力，双方在取得商品房预售许可证前签订的《商品房买卖合同》无效，只能按取得商品房预售许可证之后签订的《商品房买卖合同》处理本案纠纷。请求撤销原判第三项、第四项、第五项，依法改判；一、二审诉讼费用由万花公司负担。

万花公司答辩称，1.中基公司系恶意违约。2.按约应由中基公司先办理房屋产权初始登记，之后通知万花公司办理分户产权转移登记时，才由万花公司提供相应的税费及办证资料，但中基公司至今未办理房屋产权初始登记。3.原判确定的办证时间合理。4.万花公司已支付4128万元的购房款，至今未取得产权证，对涉案房屋不能进行商业开发，不能获取商业利益；违约方应当承担相应的违约责任，和相对方损失的金额没有必然关系。违约方有两项违约行为应当承担两项违约金；原判已经对违约金酌情减少，并不违反法律规定。5.中基公司二审中主张涉案合同与网上备案的合同不一致，在一审时并未提出；对此双方有约定，不一致时以涉案合同为准。请求驳回上诉，维持原判。

黄某华、长宇公司述称，其意见与中基公司相同。

经审理查明，二审庭审中，各方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。但中基公司认为原判未查明本案许多事实、未认定《商品房买卖合同》的效力。

庭审中，中基公司、万花公司确认：1.在涉案房屋取得商品房预售许可证后，双方签订了106份《商品房买卖合同》，与之前作为《股权转让协议》附件二的《商品房买卖合同》相比，仅约定的违约金、交房时间、办理产权证的时间不一致，其他内容相同。中基公司认为，双方2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》第28条约定“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”，但该合同无法备案。万花公司认为，应以该《商品房买卖合同》第29条的约定为准。2.截止2015年7月10日，按原判第四项、第五项确定的标准（已付房款4128万元乘以1‰乘以557天）计算的违约金为22992960元。中基公司认为，原判第四项、第五项判决计算的违约金数额已超过万花公司一审的请求金额，万花公司认为其主张的是截止到办理产权证之日的违约金，考虑到按合同计算的违约金相当高，起诉时仅主张1240万元，其起诉状中有明确记载；其一审诉讼过程中，只是减去了品质下降的因素，但诉请金额未变。

二审庭审中，中基公司认为原判仅对取得商品房预售许可证前的《商品房买卖合同》予以查明，并未认定该合同的效力。万花公司原是中基公司的股东，原判确定的违约金太高，中基公司无法承受。涉案《商品房买卖合同》依附于《股权转让协议》，万花公司并未提供其他资金购买房屋，涉案小区办理产权证的时间是一致的，不可能单独为万花公司办理。万花公司在转让土地使用权或股权时已获得巨额利润，如果再获取巨额违约金，显失公平。在二审中提供以下证据材料证明其主张。第一组：1.2007年9月23日万花公司与长宇公司签订的《项目开发出资协议书》约定万花公司出地、长宇公司出资，成立项目公司进行房地产开发。同日双方签订《股权转让协议》约定万花公司将其全部股权转让给长宇公司。2.2010年9月21日成都市温江区房产管理局回复中基公司的《关于中基公司请求从速办理预售许可证的回复》载明，中基公司2010年9月20日《关于请求从速办理商品房预售许可证的紧急报告》已收悉，但由于部分国有土地使用权被人民法院查封，不能办理商品房预售许可证。拟证明双方之间的关系名为股权转让，实为土地转让；股权转让协议及附件无效；取得商品房预售许可证前签订的《商品房买卖合同》为意向性合同，对双方当事人无约束力。第二组：双方当事人及中基公司与案外人在取得商品房预售许可证之后签订的《商品房买卖合同》各5份。拟证明双方应受取得商品房预售许可证之后所签《商品房买卖合同》约束，且案外的《商品房买卖合同》均按万分之一承担违约责任。第三组：万花公司应缴纳的税费明细，但无书面通知的证据。第四组：万花公司与成都市温江区国土局签订的《国有土地使用权出让合同》、成都市温江区人民政府《关于同意调整国有土地使用权用途的批复》、万花公司与中基公司签订的《国有土地使用权转让合同书》。拟证明万花公司在转让土地使用权或股权已获得巨额利润。

万花公司质证认为，1.中基公司提交的证据材料不是新的证据。2.中基公司提出来的名为股权转让，实为土地转让应另案处理，超出上诉状的诉请内容。3.合同具有相对性，中基公司提供的与案外人签订的《商品房买卖合同》与本案无关。4.万花公司在转让土地使用权或股权时是否获得巨额利润无法判断，即使属实亦与本案无关。5.一审期间中基公司并未主张取得商品房预售许可证前后签订《商品房买卖合同》的效力。

本院认为，关于中基公司应否分别承担逾期办理房屋产权初始登记和分户产权转移登记的违约责任及具体数额问题。万花公司与中基公司2010年10月9日签订的作为《股权转让协议》附件二的《商品房买卖合同》，虽然签订于取得商品房预售许可证前，但根据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原判依据该《商品房买卖合同》确定中基公司的违约责任表明原判已认定该合同有效，中基公司主张其与万花公司在取得商品房预售许可证前签订的《商品房买卖合同》无效、原判未认定该《商品房买卖合同》效力的上诉理由不能成立。

中基公司二审中提供的证据材料，万花公司以不是新证据、与本案无关为由不认可其证明目的。本院综合评析如下：除双方当事人在取得商品房预售许可证后签订的5份《商品房买卖合同》已经庭审确认外。其余第一组：1.2007年9月23日万花公司与长宇公司签订的《项目开发出资协议书》、《股权转让协议》，第二组：中基公司与案外人在取得商品房预售许可证之后签订的5份《商品房买卖合同》，第四组：万花公司与成都市温江区国土局签订的《国有土地使用权出让合同》、成都市温江区人民政府《关于同意调整国有土地使用权用途的批复》、万花公司与中基公司签订的《国有土地使用权转让合同书》与本案无直接关系；第一组2.2010年9月21日成都市温江区房产管理局回复中基公司的《关于中基公司请求从速办理预售许可证证的回复》不能证明系万花公司原因导致迟延办证；中基公司提供的第三组则因未送达万花公司，不能证明中基公司的主张，故本院对中基公司二审中提供的除其与万花公司在取得商品房预售许可证后签订的5份《商品房买卖合同》以外的其他证据材料，均不予采信。中基公司二审中主张原判对很多事实未查清的异议，因无证据证明，故其所提异议不能成立。

双方于2010年10月9日签订《商品房买卖合同》后，又在涉案房屋取得商品房预售许可证后又分别签订106份《商品房买卖合同》并备案。但双方在2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定“如果备案合同内容与本合同内容不一致的，以本合同为准。只在备案合同中具有而本合同中不存在的内容无效”，故原判依据当事人的该约定处理本案纠纷正确，中基公司主张应依据双方在涉案房屋取得商品房预售许可证之后签订的《商品房买卖合同》处理本案纠纷的上诉理由不能成立。

根据双方2010年10月9日所签《商品房买卖合同》第十九条的约定，中基公司应于2013年12月20日前为万花公司办理房屋分户产权证书，但其至今尚未办理。中基公司上诉主张系万花公司未履行先合同义务所致，但中基公司未提供证据证明其主张，原判认定中基公司已构成违约并无不当。万花公司在其《民事起诉状》中也认为双方约定的违约金太高，中基公司在一审、二审均请求调减违约金。万花公司在一审中主张的违约金和损失共计1240万元，但二审庭审中万花公司与中基公司确认根据原判第三项、第四项确定的标准计算至2015年7月10日的违约金为22992960元。中基公司主张原判第三项、第四项计算的违约金数额已经超过万花公司一审请求金额1240万元的上诉理由成立。原判超出万花公司请求的违约金数额作出裁判缺乏依据，本院予以纠正。

虽然双方2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十九条第（一）款、第（二）款分别约定中基公司逾期办理房屋产权初始登记和分户产权转移登记的违约责任，但中基公司是否及时办理房屋产权初始登记仅会影响万花公司取得房屋分户产权证的时间，中基公司承担逾期为万花公司办理房屋分户产权证的违约责任，已经包含其逾期办理房屋产权初始登记的违约责任。故中基公司上诉主张原判认定逾期办理房屋产权初始登记与分户产权转移证的违约责任系重复计算的理由成立。原判根据当事人的约定分别认定违约责任虽有不当，但本院改判系中基公司二审中对违约责任的承担提出新的辩解主张所致，故不宜认定为一审裁判错误。

根据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、最高人民法院《合同法司法解释二》第二十九的规定，结合双方原系中基公司股东，万花公司将其向长宇公司转让中基公司股权的款项用于购买中基公司开发的房屋，中基公司已按约交付房屋。万花公司虽然主张中基公司未办理房屋分户产权证影响其商业用途，但并未提供证据证明其损失数额。虽然原判认定中基公司违约行为持续数年缺乏依据，但仅系调整违约金的因素，本院在调整违约金时不考虑该因素的影响。综合上述情况及原判考虑的其他因素，本院对中基公司应向万花公司支付的违约金调整为以万花公司已付购房款4128万元为基数自2013年12月30日起计算至中基公司实际办理房屋分户产权证之日止（如果中基公司在实际办证前退还万花公司不能履行部分的购房款180万元，则计算违约金的基数为3948万元）、按金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按中国人民银行同期贷款利率加收100%计算，但中基公司支付的违约金总额不得超过万花公司主张的1240万元。本院对万花公司请求中基公司承担的违约金数额超过1240万元以上的部分不予支持。由于合同具有相对性，中基公司要求按其与案外人签订的《商品房买卖合同》约定的违约责任处理本案纠纷缺乏依据，本院不予支持其该项上诉主张。中基公司上诉主张应按日万分之一或日万分之零点一、日万分之零点二向万花公司承担违约责任，但未提供证据证明，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

根据双方2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》第二十九条的约定，中基公司上诉主张应按双方在取得商品房预售许可证后签订的《商品房买卖合同》约定的期限办理房屋分户产权证的理由不能成立。中基公司在逾期为万花公司办理房屋分户产权转移登记的情况下，其并未提供证据证明办理房屋分户产权转移登记的合理时间，故其上诉主张原判第三项确定的办证时间不合理的理由不能成立，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《合同法司法解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第497号民事判决第一项“解除A投资股份有限公司不能履行的部分合同，即四川C建设有限公司向A投资股份有限公司购买车位为3号-23号、43号-46号、90号-92号、117号-119号、144号-146号、171号-173号、198号-200号共计40个车位的合同”、第二项“A投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向四川C建设有限公司退还不能履行部分的合同购房款180万元”、第三项“A投资股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向四川C建设有限公司办理商品房房屋和车位所有权证书”；

二、撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第497号民事判决第四项“A投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向四川C建设有限公司支付逾期办理大产权证的违约金（从2013年12月30日起至实际办证之日止，以已付房款金额为基数按日万分之五计算）”、第五项“A投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向四川C建设有限公司支付逾期办理分户产权证的违约金（从2013年12月30日起至实际办证之日止，以已付房款金额为基数按日万分之五计算）”、第六项“驳回四川C建设有限公司的其他诉讼请求”；

三、A投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向四川C建设有限公司支付逾期办理房屋分户产权转移登记的违约金，违约金总额以1240万元为限（具体为：从2013年12月30日起至A投资股份有限公司实际办理房屋分户产权证之日止，以已付房款4128万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算；若A投资股份有限公司在办理房屋分户产权证前退还四川C建设有限公司180万元购房款，则自退还该180万元之次日起，以3948万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至实际办证之日止）；

四、驳回四川C建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费117800元，诉讼保全费5000元，共计122800元，由四川C建设有限公司负担36840元，A投资股份有限公司负担85960元。二审案件受理费117800元，由A投资股份有限公司负担82460元，四川C建设有限公司负担35340元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　施某蓉

审　判　员　　辜某惠

代理审判员　　郑　某

二〇一五年八月十三日

书　记　员　　王　某