广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0104民初40334号

原告：广州**房地产开发有限公司，住所地广州市xx区。

诉讼代表人：广州**房地产开发有限公司破产管理人。

负责人：倪烨中。

委托诉讼代理人：陈佳佳，广东**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈仕培，广东**律师事务所律师。

被告：黄某尊，男，1983年1月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省阳江市海陵岛试验区。

委托诉讼代理人：韦周，广东一粤律师事务所律师。

被告：广州市A区B镇C村村刘家沙经济合作社，住所地广州市A区B镇C村村。

法定代表人：刘福胜，职务社长。

委托诉讼代理人：马莉，广东xx律师事务所律师。

被告：瑞华建设集团有限公司，住所地广州市天河区科华街73号1号楼自编201房。

法定代表人：郑耀华，职务总经理。

委托诉讼代理人：张茂东，广东****律师事务所律师。

委托诉讼代理人：辜昱斌，广东****律师事务所律师。

第三人：广州市A区B镇C村村经济联合社，住所地广州市A区B镇C村环村三路自编1号。

法定代表人：江振佳。

第三人：广州市A区B镇C村村民委员会，住所地广州市A区B镇C村环村三路。

法定代表人：江振佳。

两第三人共同委托诉讼代理人：马莉，广东xx律师事务所律师。

两第三人共同委托诉讼代理人：陈雅雪，广东xx律师事务所律师。

原告广州**房地产开发有限公司（以下简称兴惠公司）与被告黄某尊、广州市A区B镇C村村刘家沙经济社（以下简称刘家沙经济社）、瑞华建设集团有限公司（以下简称瑞华公司）、第三人广州市A区B镇C村村经济联合社（以下简称江村经济社）、广州市A区B镇C村村民委员会（以下简称江村村民委员会）合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴惠公司破产管理人的负责人倪烨中及委托诉讼代理人陈仕培，被告黄某尊委托诉讼代理人韦周，被告瑞华公司委托诉讼代理人张茂东，被告江村村刘家沙经济社及两第三人共同的委托诉讼代理人马莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与各被告签订的《合同权益转让协议书》无效；2.被告黄某尊将其在广州市A区B镇C村村刘家沙的建筑用地上兴建的商住楼第C、D、E、F栋1至3层商铺（E栋首层1284平方米除外）中实际占有的房产返还给原告；3.本案受理费由被告黄某尊承担。事实和理由：2010年8月6日，原告与被告刘家沙经济社签订了《合作兴建市场综合楼合同书》，约定双方集资合作建设改造江村刘家沙工业品市场，兴建市场综合楼；由刘家沙经济社提供位于白云区××××村刘家沙的建筑用地[批准文号：穗国土(1994)建用通字第877号，规划用地许可证号：(94)穗城规东片地字第304号]，原告负责投资兴建七层商住楼，建成后的商住楼，刘家沙经济社与原告各分配50%的建筑面积。

2015年5月31日，原告与三被告签订《合同权益转让协议书》，该协议书确认：原告将工程中的部分工程发包给被告瑞华公司以包工包料的方式施工，后因原告原因造成该项目无法正常施工，原告与瑞华公司同意终止建设工程发承包关系，瑞华公司授权黄某尊负责本工程建设。经确认结算，已完成地下室工程及地上C、D、E、F栋1-4层楼混凝土框架结构工程，工程造价为4600万元，至2014年6月21日止，原告已支付黄某尊2030万元，尚欠2570万元工程款、300万元合同保证金，原告还欠瑞华公司工程款2870万元未还。原告因无钱支付瑞华公司工程款、合同保证金及违约金，故将其《合作兴建市场综合楼合同书》的部分合同权益[即合同约定归原告所有和使用的C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权]转让给黄某尊，以顶抵原告欠瑞华公司的工程款2870万元，刘家沙经济社确认并同意等。

2018年11月19日，管理人向法院提出对广州**房地产开发有限公司财产采取查封保全措施的申请，法院在作出保全裁定后，又因黄某尊提出异议而在2018年11月30日作出(2018)粤0104破2号之二《民事裁定书》，裁定“解除查封被申请人广州**房地产开发有限公司的位于广州市白云区××××村刘家沙的建设用地（用地批准号为穗国土1994建用通字第877号、规划许可证号为94穗城规东片地字第304号）上兴建的商住楼第C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外，具体位置以《合同权益转让协议书》中附件的平面图为准）。管理人向法院提出了复议申请，但至今未作出处理。

就原告与三被告签订的《合同权益转让协议书》的效力，管理人认为：一、《合同权益转让协议书》应认定为无效合同。刘家沙市场改造项目地块为集体建设用地，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，原告在未能取得涉案地块土地使用权，涉案商铺尚未经过最终竣工验收，亦未依法取得预售许可的情况下，无权对白云区××××村刘家沙建筑用地上盖的建筑物进行转让处分，故《合同权益转让协议书》应属无效。二、广州市中级人民法院等法院作出的生效判决书巳判决确认原告与案外人就涉案地块上盖建筑物签订的转让协议无效。三、《合同权益转让协议书》为无效合同，被告应恢复涉案房产原状，并向管理人返还房屋。原告认为，如法院依法认定《合同权益转让协议书》无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄某尊应当将占据的涉案房产，向管理人返还。因此，为维护债权人的合法权益，管理人特向贵院提起本案诉讼。

被告黄某尊辩称，一、涉案商业楼取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，《合同权益转让协议书》是各方意思真实表示，不违反法律规定，合法有效。涉案商业楼用地于2012年7月30日取得广州市规划局核发的(2012)xx号《建设用地规划许可证》，其中载明用地项目名称：村历史经济发展留用地；用地性质：商业金融业用地(02)；村镇企业用地(E62)；2012年11月19日涉案商业楼用地取得[2012]xx号《建设工程规划许可证》，其中载明：建设规模：地上15层，11497.80平方米；地下1层：3796.20平方米，总建筑面积：15294平米；用地单位及建设单位均是本案第三人江村经济社，涉案商业楼用地历史上由江村经济社一直分配给刘家沙经济社使用。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”（2004年修订）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另，2019年8月26日修订，2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”涉案商业楼取得规划许可证，符合土地利用总体规划，刘家沙经济社在与原告签订《合作兴建市场综合楼合同书》就建成涉案商业楼进行分配也经过本案第三人江村经济社全体村民代表同意，在涉案商业楼实际施工人黄某尊未能取得工程款的情况下，四方共同签订《合同权益转让协议书》将涉案商业楼相关楼层的权益交由黄某尊支配以抵偿工程款，符合上述法律规定，并不为2004年修订和2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》所禁止。

二、广州市中级人民法院在(2017)粤01民初81号民事判决书中认定《合同权益转让协议书》合法有效，对原被告均有约束力。《最高人民法院关于适用<中华人共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。原告提供参考的民事判决处理的是商品房买卖合同纠纷，因涉案地块未取得“三旧”改造项目的合法手续，原告亦未取得预售许可证，广州市中级人民法院认定上述案件所涉的合同无效合理合法，上述案件涉及的事实、法律关系与《合同权益转让协议书》并不相同，不应当将《合同权益转让协

议书》与上述案件一概而论。

三、黄某尊垫资对涉案商业楼进行施工，确认《合同权益转让协议书》无效有违公平原则、诚信原则，损害黄某尊合法权益。涉案商业楼是黄某尊垫资建造，由于原告的原因导致停工，并无力支付黄某尊工程款，为此，原告才通过《合同权益转让协议书》将《合作兴建市场综合楼合同书》取得的商业楼使用权交给黄某尊使用抵顶工程款，原告在(2017)粤01民初81号案件中也明确表示以此抵顶拖欠黄某尊的工程款，原告进入破产管理程序后，又起诉确认《合同权益转让协议书》无效，有违民事交往中的公平原则、诚实守信原则，损害黄某尊合法权益。

四、若《合同权益转让协议书》认定无效，原告作为发包方、

刘家沙经济社、江村经济社作为建设方应当共同向黄某尊支付工程款175484700元，而原告与刘家沙经济社、江村经济社签订的《合作兴建市场综合楼合同书》也应当认定无效，涉案商业楼应当归还于刘家沙经济社、江村经济社，亦不属于原告破产财产范围。

综上所述，《合同权益转让协议书》符合法律规定，并经广州市中级人民法院认定为有效，原告提起本案诉讼有违公平原则、诚信原则，恳请法院驳回原告所有诉讼请求。

被告瑞华公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，诉讼费应由原告承担，我方的答辩大部分是同意黄某尊的答辩意见：1.涉案商业楼取得了建设用地规划许可证及工程规划许可证，合同转让协议书是各方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2.广州市中级人民法院在(2017)粤01民初81号民事判决书中认定的合同权益转让协议书合法有效，对原告、被告及第三人均有约束力。3.黄某尊垫资对涉案商业楼进行施工，这是事实，同时我司也为黄某尊垫资了大量的资金，如果确认转让协议无效，有违公平、诚信原则，不仅损害了黄某尊的合法权益，同时也损害了我司的合法权益。由于原告的原因导致停工并无力支付黄某尊的工程款，因此黄某尊才将涉案商业楼的使用权冲抵应当支付给黄某尊的工程款，原告及被告刘家沙经济社、两第三人在(2017)粤01民初81号案件中明确表示该合同权益转让书合法有效，已经冲抵了应当给付给黄某尊的工程款，原告现在又主张该份转让协议无效，这种起诉的方式明显有违诚实诉讼的原则，浪费司法资源。4.若认定合同转让协议书无效，原告作为发包方，刘家沙经济社作为建设方应当共同向黄某尊及我司支付工程款，而原告与刘家沙经济社、江村经济社所签订的合同也应当认定无效，涉案商业楼也不应当作为原告的破产财产。5.认定合同权益转让协议书有效也不损害原告作为破产企业以及其他债权人的合法权益，转让协议书是冲抵黄某尊的工程款，依据法律规定工程款是具有优先权的，所以认定该权益转让协议书有效不损害其他普通债权人的权益。如果认定该合同权益转让协议书无效的话，即原告作为破产企业也没有后续资金完善，则根据原告的逻辑，只能将涉案商业楼放置在那里，将会造成社会资源的严重浪费。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

被告刘家沙经济社及两第三人共同辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。一、涉案房屋所在地块为集体建设用地，该地块的权属为刘家沙经济社所有，原告并未取得涉案地块的任何权属。刘家沙经济社与原告签订的《合作兴建市场综合楼合同书》（以下简称《合同书》）约定，由刘家沙经济社提供位于广州市白云区××××村刘家沙的建设用地为集体建设用地。本案涉案地块内涉及两个《建设用地规划许可证》，分别为穗城规北片地【1994】第304号和穗规地证【2012】192号。本案的C、D、E栋建筑位于穗城规北片地【1994】第304号《建设用地规划许可证》的红线范围内，用地单位为广州市A区B镇C村村委，用地性质为市场用地(C25)。该地块已核发建设工程规划许可证（穗规建证【2012】2173号），建设单位为广州市A区B镇C村村经济联合社；且该地块已取得《建设用地批准书》（穗国土建用字【1994】第899号），用地单位为白云区××××村村委会，建设项目名称为工业品市场，建设性质为村留地。本案的F栋建筑位于穗规地证【2012】192号的红线范围内，用地单位为广州市A区B镇C村村经济联合社，用地性质为商业金融业用地(C2)村镇企业用地(E62)，该地块并未办理后续用地报批手续。根据上述产权及用地信息可知，涉案地块为集体所有用地，该地块的名义权属人为广州市A区B镇C村村经济联合社和广州市A区B镇C村村委，而广州市A区B镇C村村刘家沙经济社是该地块的实际权属人，对涉案地块享有实际权利，反之，原告并没有取得涉案地块的任何权属。

二、涉案地块上的建筑物仍未明确权属，不必然归属于原告，因此，被告黄某尊更无权取得涉案房产。在《合同书》中，刘家沙经济社为甲方，原告为乙方，江村经济社为鉴证方。双方在该《合同书》第二部分关于合作方式第2点物业分配：建成后的商住楼，在七层以内（含七层）的，以实际建筑面积为准，甲乙双方分配50%，首、二层裙楼为商铺，中间以消防通道分离，通道以南归甲方所有，通道以北乙归方所有，两部分面积基本相等。三层以上塔楼为住宅，七层以下（含七层）的住宅甲乙双方各分配50%，乙方通过协调将商住楼建成七层以上的，增加的楼层建筑面积归乙方所有（限高13层含13层），乙方所得物业享有法定的使用权和所有权。依本原则分配的同时，乙方必须保证分配给甲方的总建筑面积不得少于22000平方米（其中商铺面积不得少于9000平方米，住宅面积不得少于13000平方米）。根据上述《合同书》约定，建成后的物业，在七层以内（含七层）的，以实际建筑面积为准，刘家沙经济社与原告各分配50%，同时对于各自享有权属的物业也明确约定了位置和面积，且原告必须保证分配给刘家沙经济社具体数量和类型的总建筑面积。现因原告的原因导致该项目处于烂尾状态，整个楼盘多处未完工，尚无法按合同约定进行权属分配。鉴于以上原因，原告无权对涉案房产进行转让处分，被告黄某尊签订的《合同权益转让协议书》应属无效，被告黄某尊主张的地上兴建商住楼C、D、E、F栋1至3层的商铺（E栋首层1284平方米除外）的房产并不必然归属于原告，亦有可能归属刘家沙经济社，故被告黄某尊更无权取得涉案房产。

三、原告未与刘家沙经济社就《合作兴建市场综合楼合同书》进行结算，现涉案房产的权属应按实际履行情况分配。刘家沙经济社与原告在《合同书》第六部分关于工程建设实施第2点载明：图纸会审经双方签名确认后，乙方应即时组织施工，并在会审确认之日起24个月内完成全部工程项目的建设。建设期满后一个月内，乙方应及时通知甲方组织竣工验收。第九部分关于违约责任第3点载明：乙方因未办理第五条第1、2项中的任一合法手续而被相关政府部门禁止施工建设，或因自身资金不足及其它原因，未按双方确定时间完成项目建设，甲方有权根据具体情况给予乙方不超过6个月的宽限期，宽限期满乙方仍未完成项目建设的，甲方有权解除本合同。依照上述《合同书》及补充协议的约定，原告应当依约按期交付项目，但原告并未能按期完成项目，使得项目处于烂尾的状态，涉案房产也因此未能经过最终竣工验收，原告更无法交付《合同书》第2点物业分配约定的房产，已然构成违约，严重损害了江村经济社的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告存在未能按期交付通过竣工验收的房产的违约行为，依法应当承担违约责任，并与江村经济社进行《合同书》的结算，但原告并未及时进行结算就已经进入破产程序，为了维护被告江村经济社及两第三人的合法权益，该涉案房产的权属应当按照原告的实际履行情况予以分配。综上所述，原告的诉讼请求严重侵犯了被告江村经济社及两第三人的合法权益。

经审理查明，2010年8月6日，刘家沙经济社（甲方）与兴惠公司（乙方）签订《合作兴建市场综合楼合同书》，约定：经双方研究集资合作项目改造江村刘家沙工业品市场，兴建市场综合楼（下称综合楼项目）。由甲方提供位于白云区××××村刘家沙的建筑用地，该建筑用地用地批准文号为穗国土（1994）建用通字第877号，建设用地规划许可证号（94）穗城规东片地字第304号，批准用面积6870平方米（其中规划路占898平方米）。该地为划拨土地，目前批准用地单位为江高镇江村村民委员会。乙方负责投资兴建七层商住楼，承担该市场综合楼开发、建设中的所有费用，包括但不限于土地出让金、建设装修装饰、水电安装增容及相关的税费等。建成后的商住楼，在七层以内（含七层）的，以实际建成的面积为准，甲乙双方各分配50%。首、二层裙楼为商铺，中间以消防通道分隔，通道以南归甲方所有，通道以北归乙方所有，两部分面积基本相等。三层以上塔楼为住宅，七层以下（含七层）的住宅甲乙双方各分配50%，乙方通过协调将商住楼建成七层以上的，增加的楼层建筑面积归乙方所有（限高13层含13层），乙方所得物业享有法定的使用权和所有权。依本原则分配的同时，乙方必须保证分配给甲方的总建筑面积不得少于22000平方米（其中商铺面积不少于9000平方米，住宅面积不少于13000平方米）等。该合同尾部有甲乙双方及鉴证方江村经济社盖章，并有同意代表签字。

2014年6月22日，原告兴惠公司（发包人、甲方）与被告瑞华公司（承包人、乙方）签订《结算协议》，载明甲乙双方就本工程四层以下已完工程结算事项协商一致，签订本协议：工程名程为刘家沙农贸市场改造项目综合楼工程，地点为广州市白云区江高镇刘家沙市场；因甲方原因造成项目无法正常施工，经双方共同协商一致，同意本项目已完工程进行协议结算；本项目已完工的地下室和地上（C、D、E、F栋）1-4层楼层混凝土框架结构工程的最终结算总价经甲、乙双方协商确定为4600万元；从2010年至2014年6月21日止，已支付2030万元，余欠2570万元，甲方分期支付余欠工程款等。

2015年4月30日，刘家沙经济社出具《合作兴建楼房权属分割确认书》，载明：兴惠公司分割分配到的权属有B栋部分楼层、C、D、E、F栋楼房5至15层、商铺有C、D、E、F栋1至3层及整层转换层、地下室6780平方米。兴惠公司所得的楼房由兴惠公司自由销售、抵押、转让、赠送与刘家沙经济社无任何关系，刘家沙经济社无权干涉过问或有关见证事宜。

2015年5月31日，兴惠公司与黄某尊、刘家沙经济社、瑞华公司签订《合同权益转让协议书》，其中载明：2010年8月6日，刘家沙经济社与兴惠公司签订《合作兴建市场综合楼合同书》，约定双方合作改造江村刘家沙工业品市场、兴建市场综合楼……双方签订合同后，兴惠公司将该工程中的部分工程发包给瑞华公司以包工包料的方式施工，后因兴惠公司原因造成该项目无法正常施工，兴惠公司与瑞华公司同意终止建设工程发承包关系，瑞华公司授权黄某尊负责本工程建设。经确认结算，已完成地下室工程及地上C、D、E、F栋1-4层楼混凝土框架结构工程，工程造价为4600万元，至2014年6月21日止，兴惠公司已支付黄某尊2030万元，尚欠2570万元工程款、300万元合同保证金，兴惠公司还欠瑞华公司工程款2870万元未还。兴惠公司因无钱支付瑞华公司工程款、合同保证金及违约金，故将其《合作兴建市场综合楼合同书》的部分合同权益[即合同约定归原告所有和使用的C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权]转让给黄某尊，以顶抵兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元。为此，四方约定：一、兴惠公司、瑞华公司、黄某尊一致确认：C、D、E、F栋工程，是瑞华公司向兴惠公司承包的，瑞华公司授权黄某尊负责本工程的建设。二、刘家沙经济社同意并确认C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权归兴惠公司享有（如此与《合作兴建市场综合楼合同书》有抵触，刘家沙经济社仍确认上述商品房权益归兴惠公司享有，如兴惠公司因此占有依合同约定本应由刘家沙经济社享有的部分房产，由兴惠公司以属自己享有的其他部分房产权益转置换给刘家沙经济社）。三、本协议签订后，兴惠公司即将《合作兴建市场综合楼合同书》所涉C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）权益（所有权和永久使用权）作价2870万元转让给黄某尊，以顶抵原告欠瑞华公司工程款的人民币2870万元。本协议签订后，即视为该转让已完成，视为该房产已交付给黄某尊，黄某尊即可依约占有使用该房产、享有该房产的所有权及使用权，兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元也视为履行完毕。兴惠公司、瑞华公司不能以该房产顶抵的工程款形式上是瑞华公司的工程款而非黄某尊的工程款为由否认该房产转让给黄某尊的效力。兴惠公司不能以转让价或顶抵价过低为由提出异议，刘家沙经济社亦不能再以该房产权属有争议或其他任何理由提出异议。又鉴于黄某尊取得的是《合作兴建市场综合楼合同书》涉及上述房产中的部分权益，故因占有使用上述房产需刘家沙经济社提供协助的相关手续，刘家沙经济社应无条件依《合作兴建市场综合楼合同书》的约定提供协助。四、本协议全部条款或部分条款如因法律法规等原因无效，刘家沙经济社、原告均一致自愿放弃要求黄某尊返还上述商品房或返还《合作兴建市场综合楼合同书》约定权益的权利。本条款是针对因合同无效而特别约定的合同无效善后处理条款，本条款不因本协议无效而无效。五、刘家沙经济社确保本协议签订已经刘家沙经济社社员代表大会三分之二以上代表同意，与上述《合作兴建市场综合楼合同书》一致等。同日，兴惠公司签署《商品楼移交确认书》，确认已将涉案C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）移交给被告黄某尊。

2017年3月22日，瑞华公司以涉案工程涉及集体用地，兴惠公司与瑞华公司签订的《合同权益转让协议书》无效，瑞华公司指定人黄某尊无法取得涉案工程的所有权和永久使用权，即兴惠公司欠付瑞华公司的工程款未能兑付为由起诉兴惠公司、刘家沙经济社及江村经济社至广州市中级人民法院。诉讼请求为判令兴惠公司向瑞华公司支付工程款及保证金2870万元及相应利息，刘家沙经济社、江村经济社对兴惠公司的上述债务承担连带责任等。该案经审理，广州市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）粤01民初81号民事判决书，该判决认为：《建设工程施工合同》名义上虽由瑞华公司作为承包人签订，但该合同项下所有承包人的权利义务均由黄某尊实际承担，故可认定涉案工程系由黄某尊借用瑞华公司名义向兴惠公司承建，涉案工程的承发包关系实质上发生在兴惠公司与黄某尊之间……包括瑞华公司在内的各方达成剩余工程款由黄某尊受领这一一致的意思表示。该意思表示源于各方就涉案工程的承发包所产生的真实关系，其内容合法有效，对包括原告在内的各方当事人均具有约束力。在此情况下，瑞华公司以其系涉案工程的承包方，《合同权益转让协议书》约定的以物抵债无法实现为由，要求兴惠公司向其履行支付剩余工程款的合同义务，缺乏事实根据与法律依据，应予驳回等。故判决驳回瑞华公司该案的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。

诉讼过程中，原告兴惠公司为证明多份生效判决书已判决确认兴惠公司与案外人就涉案地块上盖建筑物签订的转让协议无效，向本院提交（2017）粤0111民初15276号民事判决书、（2018）粤01民终11081号民事判决书；（2016）粤0111民初1363号民事判决书、（2017）粤01民终9906号民事判决书；（2017）粤0111民初15278号民事判决书、（2018）粤01民终11082号民事判决书作为证据。上述判决还查明，广州市白云区人民法院曾向广州市白云区国土资源和规划局发函调查涉案地块的产权及用地信息。2017年1月18日，该局函复称：涉案地块涉及两个《建设用地规划许可证》，分别为穗城规北片地字[1994]第304号，建设单位为广州市白云区江高镇珠江村民委员会；穗规地证[2012]xx号，建设单位为广州市A区B镇C村村经济联合社。其中地块（穗城规北片地字[1994]第x号）已核发建设工程规划许可证（穗规建证[2012]xx号），建设单位为广州市A区B镇C村村经济联合社，项目名称为商业楼工程1幢，建设位置为白云区江高镇村村刘家沙，建设规模是地上15层1149.80平方米，地下1层3796.20平方米，总建筑面积为15294平方米；地块（穗规地证[2012]xx号）暂未查到规划报建信息。2017年3月2日，该局再次函复称：一、C、D、E地块位于《建设用地规划许可证》（穗城规北片地字[1994]第xx号）红线范围内，用地单位为广州市A区B镇C村村委，用地性质为市场用地（C25）。该地块已取得《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]第xx号），用地单位为白云区××××村村委会，建设项目名称为工业品市场，建设性质为村留地。二、F地块位于《建设用地规划许可证》（穗规地证[2012]xx号）红线范围内，用地单位为广州市A区B镇C村村经济联合社，用地性质为商业金融业用地（C2）村镇企业用地（E62）。该地块未办理后续用地报批手续。三、C、D、E、F所在地块未核发集体土地所有证。本案各方当事人均确认，本案《合同权益转让协议书》所列的C、D、E、F栋即为上述复函中所称的C、D、E、F地块。

本院认为，首先，根据（2017）粤01民初81号民事判决书查明的事实，黄某尊是兴惠公司为发包人的“刘家沙农贸市场改造项目综合楼工程”部分工程的实际施工人，黄某尊对兴惠公司享有工程款债权。涉案《合同权益转让协议书》约定，兴惠公司因无钱支付黄某尊工程款、合同保证金及违约金，故将其《合作兴建市场综合楼合同书》的部分合同权益[即合同约定归兴惠公司所有和使用的C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权]转让给黄某尊，以顶抵兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元。故兴惠公司与黄某尊之间为就《合作兴建市场综合楼合同书》部分债权转让的关系，而非房屋买卖关系，因此兴惠公司是否取得房屋预售许可证并不影响《合同权益转让协议书》的效力，兴惠公司举证的各份判决均为兴惠公司与案外人之间房屋买卖合同纠纷案件，本案并不适用。

其次，原告援引的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定已于2019年8月26日被修订，2020年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”根据广州市白云区国土资源和规划局的复函，涉案C、D、E、F栋用地均为经营性用地，并已取得相应《建设用地规划许可证》，现行《中华人民共和国土地管理法》未对集体经营性建设用地的出让、转让、出租作出禁止性规定，因此原告主张《合同权益转让协议书》无效依据不足，本院不予支持。至于刘家沙经济社、江村经济社、江村村民委员会答辩提到的兴惠公司或黄某尊最终能否取得涉案C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）所有权的问题，涉及到兴惠公司与刘家沙经济社之间的结算及竣工验收、初始登记等未确定因素，不属本案审理范围，如有争议，各方应另循合法途径解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

驳回原告广州**房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费185300元，由原告广州**房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审 判 长 杜轶群

人民陪审员 周凤儿

人民陪审员 梁慧菱

二〇二〇年六月十五日

书 记 员 梁 涛

唐嘉仪