——方某荣等六人不服不动产产权变更登记案

一、案件当事人

原告（二审被上诉人）：方某荣、方某华、方某英、方某银、方某芬、方某金

被告：原广州市国土房管局

第三人（二审上诉人）：方某振

二、案情概况

1986年11月，广州市郊区新滘区公所批准申请人车垣沛对坐落于凤和村康乐西约六巷16号的建房用地申请，并颁发《郊区村镇建房许可证》。1987年4月2日，广州市海珠区新滘镇人民政府核发《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号），使用人为车垣沛。1992年6月23日，车垣沛与方明月办理该宅基地证的更名手续，该宅基地使用权人变更为方明月。之后，《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更为方明月的儿子方穗振并盖有广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室公章，层数涂改为“四层”并加盖校对章。该权属变更行为没有相关见证书或协议的佐证，也没有利害关系人的声明。之后，方穗振将《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）交回新滘镇人民政府予以注销，并由新滘镇人民政府核发新的宅基地证（存根处注明：换证，旧证号1934，落款时间为1989年4月2日）。此外，方明月及配偶翁马毛分别于2001年11月、2004年9月死亡。

2014年6月17日，被告下属海珠区分局向众原告发出《关于<律师征询函>的复函》（穗国房海函〔2014〕356号），告知众原告《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更情况及《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）换发《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第028794号）的情况。2014年7月8日，方明月与翁马毛的婚生子女方穗荣等六人以原广州市国土房管局作为被告，向法院提起诉讼，请求撤销被告变更海珠区凤和康乐西约六巷16号宅基地使用证登记使权用人为第三人方穗振的具体行政行为，同时恢复该使用证的登记使用权人为方明月。被告辩称该涉案房屋的所有审批、发证、变更等具体行政行为均为原海珠区新滘镇的宅基地证管理业务，且根据行政诉讼法解释第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知诉权或起诉期限的，相对人从知道具体行政行为内容之日起最长不超过二年，原告的起诉已过起诉期限。

经审理，法院作出判决如下：1、撤销广州市海珠区新滘镇人民政府核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第028794号）；2、确认广州市海珠区新滘镇人民政府作出的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更为第三人方穗振的具体行政行为违法。

第三人方穗振不服一审法院判决，提起上诉。经审理，二审法院作出判决如下：1、维持一审法院第一项判决；2、撤销一审法院第二项判决；3、撤销广州市海珠区新滘镇人民政府作出的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更为第三人方穗振的具体行政行为。

三、争议焦点

（一）广州市海珠区新滘镇人民政府作出的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更为第三人方穗振的具体行政行为是否合法；

（二）本案是否已过起诉期限。

四、法院观点

（一）被告原广州市国土房管局提供的证据中没有方明月将涉案房屋赠予第三人方穗振的协议或见证，也不能证明方明月亲自与第三人方穗振办理了宅基地证使用权人变更手续，所以广州市海珠区新滘镇人民政府将《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更为第三人方穗振没有事实依据，该具体行政行为不合法。此外，《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第028794号）落款时间为1989年4月2日，且来源是换发方明月1992年取得的宅基地证，明显属于核发错误，故撤销广州市海珠区新滘镇人民政府核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第028794号）。

（二）众原告于2014年6月17日收到《关于<律师征询函>的复函》，知悉涉案房屋宅基地使用证更名及换证情况，众原告于2014年7月8日提起诉讼，符合相关规定，没有超过起诉期限。

五、案件分析

（一）广州市海珠区新滘镇人民政府在没有收到涉案房屋发生产权人变更事实的证明材料的情况下，将《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第001934号）使用权人变更为第三人方穗振，该具体行政行为缺乏事实依据，不符合法律规定，应予以撤销。

（二）根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。本案中，被告没有举证证明其在作出具体行政行为时，告知权利人诉权或者起诉期限。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,公民、法人或者其他组织自知道或应当知道诉权或者起诉期限时起2年内可以向法院提起行政诉讼。本案中，众原告于2014年6月17日收到《关于<律师征询函>的复函》，知悉涉案房屋宅基地使用证更名及换证情况，众原告于2014年7月8日提起诉讼，并未超过2年。此外，根据《行政诉讼法》及《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》的规定，涉及不动产的具体行政行为的起诉期限为20年，自该具体行政行为作出之日起计算，但被告无法证明该具体行政行为作出的具体时间。综述，原告于2014年6月17日收到《关于<律师征询函>的复函》时知悉被诉具体行政行为，距离原告2014年7月8日提起诉讼未超过起诉期限。

六、法律依据

（一）《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条　公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。在起诉被告不作为的案件中，原告应当提供其在行政程序中曾经提出申请的证据材料。但有下列情形的除外：

（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；

（二）原告因被告受理申请的登记制度不完备等正当事由不能提供相关证据材料并能够作出合理说明的。

被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。

（二）《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款　行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。

（三）《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条　公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

（四）《行政诉讼法》第四十六条　公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

七、律房律地告诉您：

公民在涉及行政纠纷过程中，应充分了解关于行政诉讼起诉期限的法律规定，避免因超过起诉期限而丧失起诉的救济权利，现将关于行政诉讼法起诉期限的规定总结如下：

（一）【复议后提起诉讼】公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。（行政诉讼法第45条）

（二）【直接提起诉讼】公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。（行政诉讼法第46条）

（三）【对行政不作为提起诉讼】公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。

公民、法人或者其他组织在紧急情况下请求行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关不履行的，提起诉讼不受前款规定期限的限制。（行政诉讼法第47条）

（四）【未告知诉权或起诉期限】行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。（行政诉讼法司法解释第41条）