一、案件当事人

原告(上诉人)：张玉华

被告（被上诉人）：广州市国土资源和房屋管理局

二、案情概况

广州市天河区沙河顶新一街22号302房（下称涉案房屋）原是林荣寿于1992年11月向原工作单位广州市牛奶公司购买的房改房，取得了被告核发的穗房地证字第172849号《房地产证》。原告张玉华是林荣寿的妻子，林荣寿已于2007年5月去世。

2006年3月6日，第三人雷卓冰向被告的房地产交易中心申请办理涉案房屋的产权转移登记，并提交了由房屋产权人林荣寿签名的《委托书》、由林荣寿的委托代理人林伟军签名的《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产产权情况表》（统字442263号）、涉案房屋的原《房地产证》（穗房地证字第172849号）、《广州市房地产买卖合同》、林荣寿及其委托代理人林伟军的身份证复印件，被告经审查后以06交登01006059号受理了申请人的转移登记申请。2006年3月15日，被告在第三人缴纳了相关的税费后，根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、第八条第一款第（五）项、第九条和第十四条的规定，向第三人雷卓冰发出了《广州市房屋交易登记证明书》核准了涉案房屋的转移登记，并于2006年3月16日核发了产权人为雷卓冰的粤房地证字第C4439272号《房地产权证》，同时注销了涉案房屋的原《房地产证》（穗房地证字第172849号）。2008年10月23日，原告以被告核准涉案房屋的转移登记违反法律规定为由向原审法院提起本案诉讼。

一审法院认为，第三人在向被告申请办理产权转让登记时，已向被告提供了上述《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第一款所规定的文件，被告据此为第三人办理了天河区沙河顶新一街22号302房的房屋产权转移登记，并核发《房地产权证》的行为并无不当。原告称被告的上述产权转移登记行为违法并要求法院予以撤销依据不足，被告的行政行为合法有效，判决予以维持。二审法院经审理，判决撤销一审判决，和撤销被上诉人广州市国土资源和房屋管理局核发给原审第三人雷卓冰的粤房地证字第C4439272号房地产权证。

三、争议焦点

被告作出的核发给原审第三人雷卓冰的粤房地证字第C4439272号房地产权证的行政行为是否合法。

四、法院观点

二审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定，权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。在办理涉案房屋产权变更登记时，产权人林荣寿并没有到现场，林伟军以林荣寿代理人的名义向被上诉人申请办理产权变更登记，其提供了以林荣寿为委托人的授权委托书，但委托人签名是否林荣寿本人签名，没有经过公证，因此，被上诉人在办理涉案房屋的变更登记时对林伟军是否林荣寿的代理人的身份审查不严。

涉案房屋属于房改房，根据《广州市已购公有住房上市规定》[穗府（1999）8号文]第九条规定，产权共有的已购公有住房，其他共有人不同意上市的，不得上市。本案的房改房在房改时，是以林荣寿和张玉华夫妻共同的工龄购买的，因此，涉案房屋在办理产权变更登记时，必须征得共有人张玉华的同意。现在没有证据证实本案房屋在办理变更登记时，已经征得共有人张玉华的同意，因此，被上诉人准予涉案房屋办理变更登记，不符合上述规定。

综上所述，被上诉人在办理涉案房屋的变更登记时，没有对林伟军是否林荣寿的代理人的身份、产权变更登记是否征得共有人张玉华的同意的问题进行审查，导致其产权变更登记认定事实不清，依法应予撤销。

五、案件分析

从本案二审法院的判决来看，其一，被告在审查被告提交申请过户的材料不严谨，对于申请人身份证明审查不严，在产权人没有到场的情况下，没有要求受托人出具委托公证书；其二，涉案房屋属于房改房，虽然产权证上登记在林荣寿一人名下，但是房改时是以林荣寿和张玉华夫妻共同的工龄购买的，被告在未经张玉华的同意情况下，即予以核准涉案房屋的产权变更登记，不符合《广州市已购公有住房上市规定》[穗府（1999）8号文]第九条的规定。故，二审法院判决被告作出的核发给原审第三人雷卓冰的粤房地证字第C4439272号房地产权证的行政行为不合法，予以撤销。

六、法律依据

（一）《广东省城镇房地产权登记条例》第九条   权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。

（二）《广州市已购公有住房上市规定》[穗府（1999）8号文]第九条    下列已购公有住房不得上市：(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的。(二)产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的。(三)国家、省、市规定不能上市的。

七、律房律地告诉您

根据行政诉讼实践，房改房登记在夫妻一方名下，出售该房屋时是否需要夫妻双方共同签名同意，分不同情况分析：如果房改时是以夫妻共同的工龄购买的，则需要夫妻双方一致同意，即双方都需作为卖方在买卖合同上签字；如果房改时是以夫妻一方的工龄购买的，则只需要一方同意即可。为此，广州市不动产登记中心专门颁布了贯彻落实这一判决精神的文件《关于房改房办理产权登记相关事宜的通知》（穗房交登〔2009〕382号）。

在民事诉讼实践中，关于房改房登记在夫妻一方名下，未经另一方同意签订的《房屋买卖合同》的效力，法院判决与本案判决值得对比研究。案例链接《出售房改房,无须隐性共有人签字同意(一审)》。