株洲云龙示范区管理委员会、株洲金轮房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2017）最高法民终352号

上诉人（一审被告）：株洲云龙示范区管理委员会。住所地：湖南省株洲市云龙示范区云龙大道88号。

法定代表人：付访华，该管委会主任。

委托诉讼代理人：彭武刚，该管委会员工。

委托诉讼代理人：曾力，北京市地平线律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：株洲金轮房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市车站路1号。

法定代表人：洪素玲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张家齐，湖南天地人律师事务所实习律师。

上诉人株洲云龙示范区管理委员会（简称云龙管委会）因与被上诉人株洲金轮房地产开发有限公司（简称金轮公司）合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2016）湘民初31号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭审理了本案。云龙管委会委托诉讼代理人彭武刚、曾力，金轮公司委托诉讼代理人曾秀伟、张家齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金轮公司向原审法院提起诉讼请求：1.依法解除其与云龙管委会签订的《金轮商住综合项目开发建设框架协议》（简称《框架协议》）；2.判决云龙管委会向其支付违约金7326万元（按照合同约定的1‰/天计算至起诉之日）；3.判决云龙管委会向其赔偿可得利益损失22808.16万元；4.本案的诉讼费、律师费等费用全部由云龙管委会承担。具体事实和理由如下：

云龙管委会通过招商引资的方式将其引进至云龙示范区开发房地产项目。双方于2012年5月22日签订《框架协议》约定，云龙管委会以“招拍挂”的形式供地150亩，价格80万元/亩；如果最后竞拍价格高于80万元/亩，云龙管委会应将实得部分30%以基础设施补贴或奖励的方式返还金轮公司；签署《框架协议》后7日内金轮公司向云龙管委会支付50%购地款6000万元，并在竞得土地后一个月内支付余款；云龙管委会在协议签署后12个月内交地。协议签订后，金轮公司于2012年5月24日向云龙管委会指定的银行支付6000万元，但云龙管委会并未如约交地。之后，金轮公司多次要求云龙管委会交地并承担相应责任。2014年11月8日至2016年7月15日，云龙管委会陆续退还6000万元本金。金轮公司多次与云龙管委会协商违约金和损失赔偿事宜未果。综上，云龙管委会违反诚实信用原则，不履行协议，给其造成了重大经济损失，其中可得利益损失达22808.16万元以上。云龙管委会明知自己无法交付土地，仍长期占有金轮公司土地购买款，明显存在主观恶意，应当给予违约金惩罚，按合同约定应向金轮公司支付违约金7326万元，并承担金轮公司为诉讼支付的所有费用。

云龙管委会答辩称：第一，《框架协议》因各种原因未达成预期目的，云龙管委会没有违约行为，不应承担违约责任。1.《框架协议》签订后，金轮公司放弃了三搭桥村选址。双方又与株洲市教育资产投资管理有限公司（简称教投公司）签订《金轮集团住宅开发建设三方意向协议》（简称《三方协议》），重新选址于大丰村，但金轮公司一直未确定具体的地址。之后，云龙管委会仍多次组织金轮公司进行选址，但金轮公司考虑云龙示范区地价过高、面积过大，房地产市场不景气，以及金轮公司正在建设其他项目缺乏资金等原因，放弃选址并要求云龙管委会退还购地款。2.协议签订后，云龙管委会一直与金轮公司积极协商履行合同，并提出多种处理方式。第二，从《框架协议》约定的内容来看，金轮公司是否取得项目用地使用权具有不确定性。根据协议约定，金轮公司需参加“招拍挂”才能取得土地。金轮公司在云龙管委会还未组织“招拍挂”的情况下要求云龙管委会交地，没有合法依据。第三，金轮公司要求云龙管委会支付诉讼费、律师费等请求，没有事实与法律依据。

原审法院经审理查明：

2012年5月22日，云龙管委会与金轮公司签订《框架协议》约定，1.项目用地面积约150亩，选址暂定云龙示范区三搭桥村（最终以实际交地为准），用于开发建设高档住宅及配套商业设施。2.协议签订后20天内，云龙管委会提供规划部门批准的项目地块蓝线图、用地范围地形图等相关资料给金轮公司用于相关规划设计工作。金轮公司通过“招拍挂”竞得土地之日起，项目须在3年内建设完成。金轮公司须在协议签订后2个月内，完成在云龙示范区设立项目投资开发建设公司的工商注册和税务登记等（或将原已成立的企业注册地、交税地变更至云龙示范区）。3.金轮公司取得土地严格按照国有土地使用权出让的法定程序进行，并由国土部门进行土地出让；项目用地按照项目规划要求、功能要求通过土地市场“招拍挂”取得，并在同等价格条件下优先取得。4.项目用地按购地价不低于80万元/亩供地，此价格包含房屋拆迁补偿费、土地征用补偿费、报批费、国土部门的土地出让金等相关费用，土地价格最终以市场“招拍挂”为准，超出购地价格实得部分，双方按7：3分成，云龙示范区以基础设施建设补贴或奖励的方式予以返回。5.签订协议后7日内金轮公司向云龙管委会支付50%购地款6000万元至株洲××龙示范区土地储备中心，并在竞得土地后一个月内向云龙管委会支付余款。云龙管委会应在协议签订后12个月内交地。如果金轮公司不按约付款，按应付款每天1‰的标准支付违约金，超过1个月未付款，协议自动失效，首付款不退还。金轮公司按协议约定支付土地款后，云龙管委会必须按照协议约定提供出让土地，如因云龙管委会原因未按协议约定时间提供土地，应按已交土地款每天1‰的标准向金轮公司支付违约金。

2012年5月24日，金轮公司向株洲××龙示范区土地储备中心支付6000万元。

2013年6月4日，金轮公司、云龙管委会和教投公司签订《三方协议》约定，项目用地面积约八十亩，地址位于云龙示范区大丰村，土地项目用地报批由教投公司完成，拆迁工作由云龙管委会完成；教投公司和云龙管委会自协议签订之日起六个月内完成土地报批、征地拆迁工作，并将该宗地在株洲市土地市场挂牌出让；金轮公司参与竞拍，具体起拍价以土地委员会确定为准；当起拍价不大于110万元/亩时，金轮公司有意以110万元/亩摘得该宗土地的使用权；当起拍价高于110万元/亩时，金轮公司有选择参与或不参与竞拍的权利；金轮公司在通过“招拍挂”竞得土地后三个月之内，无条件完成在云龙示范区设立项目投资开发建设公司的工商注册和税务登记等（或将原有已成立的企业注册地、交税地变更至云龙示范区）。

2013年12月23日，金轮公司向云龙管委会送达《请求解决金轮公司项目诸多事宜的请求》。2014年2月11日云龙管委会回复：1.同意大丰村临云龙80亩项目用地按110万元/亩作为起拍价；2.在云龙或者龙母河周边另行选定70-80亩，在尊重原合同的条件下，协商“勾地”；3.项目规划设计须按规划部门规划要求进行；4.项目用地在2014年底前实现净地交付；5.如果金轮公司不同意，将要求云发集团（土地储备中心）限期退还预交的“勾地款”6000万元本金及测算的协议约定利息。

2014年2月18日，金轮公司向株洲市云龙示范区党工委、管委会出具《关于金轮房产项目用地相关问题的报告》，要求云龙管委会确保大丰村云龙约80亩项目用地按110万元/亩作为起拍价，且于2014年6月1日前交付净地，若有困难，会考虑退还购地款6000万元本金及测算的协议约定利息。

2014年5月31日，金轮公司致函云龙管委会，要求云龙管委会于2014年6月15日之前退还购地款6000万元，并按《框架协议》约定支付违约金2244万元。

2014年6月24日，云龙示范区招商合作部向云龙管委会出具《关于金轮公司项目申请退还购地款的意见》，建议核算退还本金及利息，并及时支付到位，避免产生更多额外的资金成本。之后，金轮公司多次要求云龙管委会退还购地款，并支付违约金。

2016年4月28日，云龙管委会复函，希望另行规划选址给金轮公司作为投资选择。

2016年5月10日，金轮公司向云龙管委会出具《关于金轮房产申请退还购地款报告》，载明已于5月3日在招商合作部推荐下对云龙示范区几个项目进行了实地踏勘，但由于云龙示范区地块价格过高，面积过大，房地产市场不景气，以及公司武广项目正在建设急需资金，请求云龙管委会在2016年5月31日前退还“勾地余款”及按协议支付违约金。

2016年6月23日，云龙管委会复函，同意终止双方协议，退还“勾地款”6000万元，已退还3700万元，还将退还2300万元，不支付违约金和利息。

云龙管委会退款情况具体如下：2014年8月1日退1000万元、11月28日退1000万元；2015年2月15日退1000万元、12月16日退500万元、12月19日退200万元；2016年7月15日退2300万元。

原审法院经审理认为：

本案争议的焦点，一是《框架协议》是否应当解除；二是云龙管委会是否存在违约行为；三是云龙管委会是否应按协议约定向金轮公司支付违约金；四是云龙管委会是否应当赔偿金轮公司可得利益损失22808.16万元。

第一，关于《框架协议》是否应当解除的问题。双方自2012年5月22日签订《框架协议》至今，云龙管委会并未按照协议要求出让项目用地。在2014年云龙管委会向金轮公司出具的函件中，提出退还本金及测算的协议约定利息的选择方案。多次协商后，金轮公司要求云龙管委会退还本金并支付违约金，云龙管委会也于2014年8月1日开始退还购地款，并于2016年6月23日致函金轮公司同意终止双方协议。根据上述事实，双方已就解除合同达成了一致意见，合同已经解除。在合同已经解除的情况下，金轮公司再主张解除合同没有法律依据，不予支持。

第二，关于云龙管委会是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2012年5月23日签订的《框架协议》明确约定，协议签订后20天内，云龙管委会应提供规划部门批准的项目地块蓝线图、用地范围地形图等相关资料给金轮公司，并于12个月内交地，但云龙管委会并未提供证据证明已按照《框架协议》履行上述义务。2013年6月4日签订的《三方协议》再次约定云龙管委会应于6个月内完成土地报批、征地拆迁，并将土地在株洲市土地市场挂牌出让，但云龙管委会仍未履行上述义务。在金轮公司按约支付了购地款的情况下，云龙管委会一直没有按照协议约定履行交地义务，其行为构成违约。

云龙管委会在诉讼过程中抗辩称，是金轮公司未按《框架协议》于2个月内完成在云龙示范区设立项目投资开发建设公司的工商注册和税务登记等，或将原已成立的企业注册地、交税地变更至云龙示范区，金轮公司违约在先；金轮公司未选定地块，因此云龙管委会无法交地；协议约定金轮公司须通过“招拍挂”取得土地，金轮公司没有权利在云龙管委会未组织“招拍挂”的情况下要求云龙管委会交地。原审法院认为，1.虽然《框架协议》约定，金轮公司应于2个月内完成在云龙示范区设立项目投资开发建设公司的工商注册和税务登记等，或将原已成立的企业注册地、交税地变更至云龙示范区，但因为在此之前云龙管委会即应提供规划部门批准的项目地块蓝线图、用地范围地形图等相关资料给金轮公司，但云龙管委会没有提供，是云龙管委会违约在先。《三方协议》将金轮公司履行该项义务的时间推迟至金轮公司通过“招拍挂”竞得土地后三个月内，而云龙管委会一直没有组织项目地块的挂牌出让。因此，云龙管委会认为金轮公司违约在先的主张不能成立。2.《框架协议》约定应由云龙管委会先提供项目地块蓝线图、用地范围地形图给金轮公司用于规划设计工作，并未约定须金轮公司另行选定地块。况且，《三方协议》选址定于云龙示范区大丰村，面积约八十亩（具体面积以规划蓝线为准），也未再行约定由金轮公司选定地块。至2014年2月11日，云龙管委会致函金轮公司时还称，同意大丰村临云龙约80亩项目用地按110万元/亩作为起拍价，愿意在云龙或者龙母河周边另行选定70-80亩。可见，双方就具体地块已经有过协商，并且最终是由云龙管委会决定。在金轮公司去函要求交付土地或者退还购地款并承担违约责任时，云龙管委会还多次复函，承诺交付土地或退还本金并支付测算的约定利息，并未要求金轮公司选定地块。综上，云龙管委会主张因为金轮公司未选定地块而不能交地，并非事实。至于2016年4月28日，云龙管委会致函金轮公司希望另行提供规划选址，金轮公司随后与云龙管委会对部分项目进行勘察，是在云龙管委会已经退还购地款3700万元的情况下进行，只能视为双方就购地事宜进行的新的协商，不能说明在此之前是因金轮公司未选定地块，云龙管委会因而无法交地。3.根据双方协议，组织“招拍挂”是云龙管委会的义务，并非金轮公司的义务。因此，云龙管委会以未组织“招拍挂”为由，认为金轮公司无权要求其交地，没有事实与法律依据。综上，云龙管委会主张其不构成违约的理由均不能成立，不予支持。

第三，关于云龙管委会是否应按协议约定向金轮公司支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案双方约定，如果金轮公司不按约定付款，按应付款每天1‰的标准支付违约金，超过1个月未付款，协议自动失效，首付款不退还；如果云龙管委会未按协议约定时间提供土地，应按已交土地款每天1‰的标准向金轮公司支付违约金。该约定系对因违约产生损失赔偿额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，双方平等适用。因此，云龙管委会未按照约定时间组织“招拍挂”，应当按照上述约定向金轮公司支付违约金。2012年5月22日签订的《框架协议》约定应于12个月内交地，2013年6月4日签订的《三方协议》又将交地时间变更至该协议签订后6个月内，因此云龙管委会应于2013年12月4日之前按约定将土地挂牌出让。云龙管委会一直未履行该项义务，应当按照已付款1‰/天的标准向金轮公司支付违约金。自云龙管委会返还第一笔款项开始，双方已经事实上达成了解除合同的协议，因此，支付违约金的时间计算至云龙管委会实际返还购地款时止。具体如下：2013年12月5日至2014年8月1日违约金1434万元（本金6000万元×1‰×239天=1434万元），2014年8月2日至2014年11月28日590万元（本金5000万元×1‰×118天=590万元），2014年11月29日至2015年2月15日312万元（本金4000万元×1‰×78天=312万元），2015年2月16日至2015年12月16日909万元（本金3000万元×1‰×303天=909万元），2015年12月17日至2015年12月19日5万元（本金2500万元×1‰×2天=5万元），2015年12月20日至2016年7月15日480.7万元（本金2300万元×1‰×209天=480.7万元），共计3730.7万元。

第四，关于云龙管委会是否应当赔偿金轮公司可得利益损失22808.16万元的问题。因为《框架协议》并未明确约定开发项目的具体位置，实际开发亦须以金轮公司通过“招拍挂”方式取得土地使用权为前提。因此，该协议是双方关于金轮公司在云龙示范区开发建设住宅项目的预约合同。现云龙管委会并未实际挂牌出让相应地块，金轮公司亦未实际得到相应地块的土地使用权，也未实际开始开发土地，金轮公司也没有提供充分证据证实可得利益损失。因此，对金轮公司要求云龙管委会赔偿其可得利益损失22808.16万元的请求，不予支持。

金轮公司主张应由云龙管委会承担律师费。因为协议并没有约定一方违约时应承担另一方由此产生的律师费，且金轮公司没有提供证据证实律师费用，对金轮公司的该项主张亦不予支持。

综上，金轮公司的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、云龙管委会于判决生效后十日内向金轮公司支付违约金3730.7万元；二、驳回金轮公司的其他诉讼请求。案件受理费1548500元，金轮公司负担1356791元，云龙管委会负担191709元。

云龙管委会不服原审判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决第一项，改判驳回金轮公司全部诉讼请求，由金轮公司承担本案一、二审诉讼费用。具体理由如下：

（一）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。因此，若将涉案两份协议性质认定为国有土地出让合同，则两份协议均为无效。一审判决将本案案由定为合同纠纷，而非国有土地使用权出让合同纠纷，实际将两份协议认定有效，并以云龙管委会未按合同履行交付义务构成违约为由，判令其支付违约金，是错误的。

（二）涉案《框架协议》第五条约定，超出勾地价格实得部分，双方按7:3分成，示范区财政以基础设施建设补贴或奖励方式予以返回。涉案《三方协议》第五条约定，当起拍价为不大于110万元/亩时，金轮公司有意向以110万元/亩摘得该宗土地的使用权；当起拍价高于110万元/亩时，金轮公司有权选择参与或者不参与该宗土地挂牌的竞价。可见，涉案协议在“招拍挂”之前即约定土地出让金价格，违反土地“招拍挂”制度，使金轮公司不公平地获得竞价优势，属于恶意串通损害第三人和公共利益的情形，依法应属无效约定。

（三）涉案两份协议均明确约定金轮公司需要通过法定“招拍挂”程序竞买土地。在金轮公司参与竞买并竞得土地之前，无论是云龙管委会还是教投公司，既没有交付土地义务，事实上也无法交付。根据城市房地产管理法的规定，国有土地使用权出让合同的交地方，应为市、县人民政府土地管理部门。即便金轮公司摘牌成功，亦由国土部门负责交地。因此，两份协议约定的“交地义务”应当理解为“供地义务”，即提供金轮公司有意摘牌的土地进入“招拍挂”程序，才更符合当事人真实意思。

（四）原审法院既未正确认定涉案两份协议的性质，也未正确认定两份协议的关系。《三方协议》并非《框架协议》的补充协议，而是实质替代了《框架协议》，是合同权利义务的概括转让。教投公司作为一方合同主体加入合同关系并取代云龙管委会的合同地位，承继了云龙管委会的合同义务。因此，项目用地报批、交付土地等已属于教投公司的合同义务。

（五）2013年5月21日，金轮公司向云龙管委会出具《关于请求外汇参与土地竞拍的报告》，申请以外币参与大丰村职教城潜龙湖地块竞买，请求云龙管委会批准设立外币保证金账户。云龙管委会协调株洲国土局确定由株洲市土地矿产交易中心开设的外币账户，作为收取竞买外汇保证金的账户。2013年12月31日，株洲市国土局、云龙管委会共同以【2013】网挂第048、049号公告挂牌出让潜龙湖两宗地块。2013年12月23日，金轮公司向云龙管委会出具《请求解决株洲金轮房地产公司项目诸多事宜的请示》，要求参与大丰村云龙旁地块竞买，并请求云龙管委会在起拍价、商业配比和容积率方面予以调整。云龙管委会根据金轮公司要求，调整该地块有关规划条件，调低了商业占比，调高容积率。2014年4月23日，该地块公告挂牌出让，并于同年5月28日出让成交。可见，云龙管委会对金轮公司有意竞买的前述两幅地块，不仅多方协调满足了金轮公司要求，也及时组织了地块挂牌出让。

在涉案××协议××村、大丰村，另有多幅商住用地先后挂牌出让，金轮公司均未参与竞买。在已开始退款后，云龙管委会又函复金轮公司告知其可另行规划选址给其作为投资选择。金轮公司在云龙管委会招商合作部推荐下又对云龙示范区内几个项目进行实地踏勘。在云龙管委会提供诸多地块供其选择的情况下，金轮公司基于商业因素要求解除涉案合同，未实际参与前述地块竞拍，是导致涉案协议未能履行的根本原因。原审法院对金轮公司违约事实未予审查，却机械套用合同认定云龙管委会违约，认定事实严重错误。

（六）云龙管委会秉承诚信原则，尊重投资企业利益，函复同意退款并支付测算利息，目的在于努力打造良好的投资环境，表达最大诚意并希望金轮公司继续在示范区投资兴业，但绝不意味云龙管委会认可金轮公司的违约行为。在2016年6月23日《关于金轮房产申请退还勾地款相关事宜的复函》中，云龙管委会已经明确表明由于金轮公司原因导致协议无法履行，同意退还土地款本金，但不支付违约金和利息。

（七）金轮公司2014年2月18日出具的《关于金轮房产项目用地相关问题的报告》，2014年5月31日出具的《关于金轮房产申请退还勾地款的报告》均明确交地义务履行届满期限为2014年6月1日。即便云龙管委会应当承担违约金，也应从2014年6月2日起算。原审法院依据《三方协议》将交地期限确定为2013年12月4日前，并判决从2013年12月5日开始计算违约金，明显错误。另外，合同约定每天1‰违约金，相当于年利率36.5%，过分高于实际损失，依法应予调低。

此外，原审判决还存在合同解除时间认定前后不一，未追加利害关系人教投公司参与诉讼，过快出判以致云龙管委会没有足够时间搜集提交证据等问题。

金轮公司答辩认为，云龙管委会违约事实客观存在，给其造成巨大损失。原审判决已经维护其部分利益，故请求依法予以维持。具体理由如下：

（一）涉案《框架协议》符合合同法规定的形式和实质要件，是一份有效的预约合同。原审法院根据合同内容及签署目的对预约合同进行阐述确认的意见，严谨客观。云龙管委会曾提出合同无效主张，后又承认合同的效力。其上诉再次提出合同无效的观点，前后不一。公共区域基础设施建设本是政府职责，涉案合同约定土地溢价款30%以基础设施建设补贴或奖励方式返还，是政府将其义务分配给金轮公司后给予的相应回报，符合政策和法律。云龙管委会作为政府部门对其职责职权是清楚的，如果涉案合同无效，亦应对其恶意签约造成的后果承担赔偿责任。

（二）涉案《三方协议》是对《框架协议》的补充而非替代。按照合同约定，云龙管委会如有地块挂牌，应完成拆迁、提供蓝线图、地形图等资料。云龙管委会在其所述三块土地的“招拍挂”过程中，没有通知或告知金轮公司必须参与竞拍，也没有提供合同约定的相关资料。这些土地也不是两份合同约定提供的地块。况且，教投公司承担部分履约义务后，却将应由其提供的土地自己买回，亦与情理不符。

（三）云龙管委会收取6000万元后拖延近四年不还，违约主观恶意明显，应当承担惩罚性而非补偿性违约责任。原审法院以《三方协议》约定的交地时间起算利息，完全正确。原审判决只维护了其部分合法权益，金轮公司实际损失远高于原审判决认定的数额。

本院经审理查明的事实除与原审查明相同外，另查明：

（一）2013年5月21日，金轮公司向云龙管委会发函，说明其有意参与大丰村职教城潜龙湖地块挂牌竞买，请求云龙管委会批准设立外币保证金账户，允许其以外币参与土地竞买。2013年8月7日，金轮公司关联企业金轮国际创发有限公司亦向云龙管委会申请设立外币保证金账户，允许其以外币参与土地竞买。

2013年12月31日，株洲市国土局、云龙管委会国土建设部公告挂牌出让潜龙湖两宗地块，要求竞买人在规定时间提交竞买申请并支付保证金。2014年1月16日，云龙管委会决定以株洲市土地矿产交易中心开设的外币账户作为收取竞买外汇保证金的账户。

2014年2月11日，长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司以起拍价竞得潜龙湖两宗地块。金轮公司未以自己或其关联公司名义缴纳保证金，亦未参加前述地块竞买。

（二）2013年12月23日，金轮公司向云龙管委会发函称，由于云龙示范区目前的状况不太适合大量商业开发，且价格过高，又远高于当初补充协议的约定起价，该公司无意参与竞拍。金轮公司提出两点建议：或者修改云龙旁地块的规划条件，或者退还购地本金6000万元及每日1‰的违约金。

2014年2月11日，云龙管委会复函同意调整起拍价，规划条件以评审通过的最终结果为准。2014年4月，该地块挂牌公告时，规划条件已作修改。2014年5月28日，教投公司竞得上述地块。金轮公司未实际参与此次竞买。

（三）2014年5月8日，株洲市国土局、云龙管委会国土建设部公告挂牌出让三搭桥社区地块。该地块由株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司以起始价竞得。金轮公司亦未实际参与竞买。

本院认为，本案争议的主要问题有：（一）《框架协议》的效力及其与《三方协议》的关系；（二）云龙管委会是否具有违反《框架协议》约定的行为；（三）涉案合同解除后的处理。

（一）《框架协议》的效力及其与《三方协议》的关系问题。

2012年5月22日，云龙管委会、金轮公司签订《框架协议》约定，项目用地面积约150亩，选址暂定云龙示范区三搭桥村（最终以实际交地为准），金轮公司严格按照国有土地使用权出让的法定程序，通过“招拍挂”取得土地，并在同等价格条件下优先金轮公司取得。项目用地按购地价不低于80万元/亩供地，土地价格最终以市场“招拍挂”为准，超出购地价格实得部分，双方按7：3分成，云龙示范区以基础设施建设补贴或奖励的方式予以返回等。考察《框架协议》签订的背景和内容可以发现，签订《框架协议》属于云龙管委会落实招商引资政策而实施的行为，约定的主要内容为金轮公司同意在云龙示范区投资开发房地产项目，云龙管委会直接或间接给予一定政策优惠或经营便利等相关问题。《框架协议》中关于竞拍底价和溢价处理条款，虽然具有控制金轮公司投资成本的意图，但属云龙管委会在其职权范围内提供政策优惠的承诺，并未违反法律禁止性规定。况且，《框架协议》对于项目国有土地使用权取得方式已经明确约定，金轮公司须严格按照国有土地使用权出让法定程序，由国土部门进行土地出让，通过土地市场“招拍挂”方式取得项目土地。因此，云龙管委会关于《框架协议》违反国有土地出让相关规定应属无效的上诉理由，缺乏相应的事实和法律依据。

2013年6月4日，云龙管委会、金轮公司及教投公司就金轮公司在云龙示范区开发建设住宅项目一事，签订《三方协议》约定，项目用地面积约八十亩，地址位于云龙示范区大丰村，土地项目用地报批由教投公司完成，拆迁工作由云龙管委会完成，教投公司和云龙管委会自协议签订之日起六个月内完成土地报批、征地拆迁工作，并将该宗地在株洲市土地市场挂牌出让，金轮公司参与竞拍，具体起拍价以土地委员会确定为准，当起拍价不大于110万元/亩时，金轮公司有意以110万元/亩摘得该宗土地的使用权，当起拍价高于110万元/亩时，金轮公司有选择参与或不参与竞拍的权利等。从两份协议的关系上看，签署《三方协议》是在《框架协议》没有得到实际履行的情况下，为继续推动招商引资，落实云龙管委会在《框架协议》所作承诺而达成的新协议。两份协议在合同主体、约定内容等方面虽有关联，但云龙管委会在《框架协议》中负担的履约义务并未因《三方协议》签署而被完全替代或免除。特别是在《三方协议》亦未成功履行的情况下，金轮公司依据《框架协议》相关约定向云龙管委会提出诉讼主张，符合法律规定。云龙管委会关于签署《三方协议》属于《框架协议》合同权利义务概括转让，《框架协议》中的履约义务应由教投公司承担的上诉主张，与事实不符。

（二）云龙管委会是否具有违反《框架协议》约定的行为。

如前所述，本案系因招商引资活动引起的合同纠纷。在招商引资活动过程中，政府部门作为招商方向相关企业介绍开发计划并承诺提供相应的政策优惠，以吸引相关企业参与投资开发。政府部门就招商引资而签署的协议，意在明确相关企业参与投资开发而享有的政策优惠及便利待遇。但相关企业就具体项目投资时，一般仍需遵照相关程序具体进行。就本案而言，云龙管委会作为招商引资一方通过签署《框架协议》约定承担的主要义务，重点在于金轮公司选定具有开发意愿的地块后，及时针对相应地块组织“招拍挂”，推动相应地块土地使用权出让程序顺利完成。金轮公司作为投资一方履行《框架协议》的适当方式，在于及时选定具有开发意愿的地块后，要求云龙管委会针对其所选地块及时组织“招拍挂”，并在“招拍挂”程序中积极参与竞买，以便通过合法程序获得相应地块的开发经营权利。因此，如果金轮公司未按《框架协议》约定选定具有开发意愿的具体地块，并向云龙管委会提出组织“招拍挂”程序的要求，或其没有实际参与云龙管委会就相应地块组织的“招拍挂”程序，其不能仅基于《框架协议》向云龙管委会提出交地请求，亦无权追究云龙管委会未按框架协议提供土地的违约责任。

根据本院审理查明，对于涉案《框架协议》暂定的三搭桥社区地块，金轮公司在挂牌出让时并未参与竞买。金轮公司虽又提出参与潜龙湖地块和云龙旁地块的竞买活动，并就参与潜龙湖地块竞买的外币保证金缴纳和云龙旁地块的起拍价格和规划条件等问题提出了具体要求。但在云龙管委会对其所提要求予以适当解决的情况下，金轮公司并未实际参与竞买相应地块。直至2016年5月3日，云龙管委会在已退回金轮公司3700万元勾地款后，仍又安排金轮公司在云龙示范区范围内几个项目地块实地踏勘，但金轮公司终未选定。

实际上，涉案《框架协议》对于项目地块位置仅作暂时约定，《三方协议》也只是从项目地块坐落的大致位置上作出了约定。双方对于项目地块位置始终持开放态度。因此，凡在示范区内金轮公司表达了竞买意愿，云龙管委会予以回应并组织“招拍挂”的地块，均应视为履行《框架协议》行为。因此，退一步讲，即便前述地块并非涉案合同最初约定的地块，亦不影响云龙管委会履约的客观事实。

另外，《框架协议》约定由云龙管委会提供经规划部门批准的项目地块蓝线图、用地范围地形图等相关资料，亦应在金轮公司表明开发意愿或选定项目地块后，才能具体对应提供。没有理由要求云龙管委会在其选定地块之前泛泛提供此类资料，也没有证据表明金轮公司未获土地系因云龙管委会拒绝提供前述此类资料所致。

综上可见，云龙管委会不仅始终积极安排金轮公司挑选可供开发的地块，对于金轮公司表达竞买意愿的相应地块，积极解决相应问题，并适时组织“招拍挂”程序。《框架协议》未能最终履行的主要原因在于金轮公司没有选定符合其商业利益的具体地块，并积极参与云龙管委会组织的“招拍挂”程序。金轮公司在未依约选定地块并积极参与“招拍挂”竞买的情况下，径行主张云龙管委会未按《框架协议》约定交付土地，缺乏事实和法律依据。原审法院关于云龙管委会未按协议约定履行交地构成违约的判决意见，认定事实和适用法律均有错误，依法应予纠正。

（三）涉案合同解除后的处理问题。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。

第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

云龙管委会在协议解除前后已陆续退还金轮公司的全部勾地款。对于协议解除前实际占用金轮公司资金造成的损失，云龙管委会应按中国人民银行同期存款利率计付赔偿；协议解除后未及时退还部分，则按中国人民银行同期贷款利率计付赔偿。具体计息情况如下：

自2012年5月24日至2014年8月1日，以本金6000万元按中国人民银行同期存款利率计息；

自2014年8月2日至2014年11月28日，以本金5000万元按中国人民银行同期存款利率计息；

自2014年11月29日至2015年2月15日，以本金4000万元按中国人民银行同期存款利率计息；

自2015年2月16日至2015年12月16日，以本金3000万元按中国人民银行同期存款利率计息；

自2015年12月17日至2015年12月19日，以本金2500万元按中国人民银行同期存款利率计息；

自2015年12月20日至2016年6月23日，以本金2300万元按中国人民银行同期存款利率计息；

自2016年6月24日至2016年7月15日，以本金2300万元按中国人民银行同期贷款利率计息。

另外，金轮公司基于《框架协议》向云龙管委会提出主张，其诉讼请求与教投公司无涉。教投公司并非框架协议当事人，与本案处理亦无法律上的利害关系，原审法院未追加其参加诉讼，并无不当。原审法院审理本案周期较短，但未影响当事人依法享有的诉讼权利，云龙管委会以此为由主张原审程序违法，没有法律依据。

综上，云龙管委会上诉所述部分理由成立，依法应予支持。原审判决认定事实和适用法律均有不当之处，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省高级人民法院（2016）湘民初31号民事判决第二项；

二、撤销湖南省高级人民法院（2016）湘民初31号民事判决第一项；

三、株洲云龙示范区管理委员会于判决生效后十日内向株洲金轮房地产开发有限公司支付依照本判决所附标准计算所得利息款；

四、驳回株洲云龙示范区管理委员会的其他上诉请求。

如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1548500元，由株洲金轮房地产开发有限公司负担1471075元，由株洲云龙示范区管理委员会负担77425元。二审案件受理费228335元，由株洲金轮房地产开发有限公司负担182668元，由株洲云龙示范区管理委员会负担45667元。

本判决为终审判决。

审判长　曹　刚

审判员　奚向阳

审判员　张颖新

二〇一七年八月九日

法官助理陈海霞

书记员黄琪