周某4、周某3等与徐某、侯某1农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院民事判决书

（2017）京01民终9337号

上诉人（原审原告）：张某1，女，1942年2月16日出生。

上诉人（原审原告）：周某1，男，1972年6月3日出生。

上诉人（原审原告）：周某2，女，1969年8月19日出生。

上诉人（原审原告）：王某，女，1967年6月8日出生。

上诉人（原审原告）：周某3，女，1996年7月19日出生。

上诉人（原审原告）：周某4，女，1989年3月26日出生。

上诉人（原审原告兼张某1、周某1、周某2、王某、周某3、周某4委托诉讼代理人）：周某5，男，1963年7月13日出生。

上述七上诉人之共同委托诉讼代理人:郭秋杰，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所基层法律服务工作者。

被上诉人（原审被告）：侯某1，男，1972年11月29日出生。

被上诉人（原审被告）：徐某，女，1970年11月26日出生。

二被上诉人委托诉讼代理人：袁琰，北京乾同律师事务所律师。

上诉人张某1、周某5、周某2、周某1、王某、周某4、周某3因与被上诉人侯某1、徐某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某1、周某5、周某2、周某1、王某、周某4、周某3上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判张某1与侯某1于2002年9月14日签订的《买卖房屋契约》无效或将本案发回重审；2、诉讼费均由侯某1、徐某承担。主要事实与理由：1、一审法院认定事实不清。对于侯某1是否为某村集体经济组织成员认定事实不清。上诉人对某村委会出具的证明中“产权归属本人所有”不认可；2、一审法院适用法律不当。侯某1、徐某的户籍虽于买房后迁入阳坡元村，但户籍情况对合同效力并不产生影响，其至今未取得该村集体经济组织成员资格。此情形下的宅基地转让属于违法转让，《买卖房屋契约》应属无效。徐某虽是农民，但并非一方当事人。3、一审违反规定程序。

侯某1、徐某共同辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人一家自2003年3月起就在所购的北京市门头沟区25号（以下简称25号）房屋居住生活至今，该房屋是被上诉人一家的唯一住房，且被上诉人在原户籍地北京市门头沟区清水镇双塘涧村（以下简称双塘涧村）无宅基地和房产。徐某系农业户口，且户口已迁入25号，享有该村集体经济组织成员的权益，当然也享有宅基地使用权。《买卖房屋契约》并未违反国家的强制性规定，应属有效。侯某1与张某1签订的《买卖房屋契约》购买25号院房屋系侯某1、徐某用夫妻共同财产购房的家庭行为，徐某已被追加为本案当事人，认定合同效力当然要考虑徐某的身份状况。

张某1、周某5、周某2、周某1、王某、周某4、周某3向一审法院起诉请求：确认张某1与侯某1就25号院房屋于2002年9月14日签订的《买卖房屋契约》无效。

一审法院认定事实：2002年9月14日，张某1（卖方）与侯某1（买方）签订《买卖房屋契约》，约定：25号院有四间正房、一间配房、一间厨房及院子约160平方米，属于农村自建房，产权归个人所有，无房产证；买方以7万元价格买下卖方的房屋及院落，钱款一次性付清；卖方将村民委员会出具的产权证明及宅基地收据交给买方，并于2003年3月25日搬出房屋，其他一切手续由买方自行解决；如果买方、卖方有违约行为，应给付对方违约金2万元。契约下方有张某1、侯某1的签名并捺有手印，有买方见证人侯某2、梁某，卖方见证人张某2、周某5的签名。村民委员会于2002年9月13日出具的证明载明：“今有我村张某1现有住房六间，门牌号为25号，产权归属本人所有，因某村整体搬迁，全村所有建房村民都未办理产权证。”买卖契约订立后，侯某1支付了购房款，张某1将25号院房屋交付侯某1。

侯某1与徐某系夫妻，生有侯某3、侯某4两个女儿。侯某1购买25号院房屋后即与家人共同居住在25号院房屋至今。审理中，经询问，侯某1、徐某表示不要求张某1等七原告对侯某1、徐某在涉案房屋中的添附进行赔偿，待本案审理完毕后另行解决。

另查，侯某1、徐某原系双塘涧村村民，二人在双塘涧村无宅基地、无房产。侯某1在购买25号院房屋时为居民户籍,徐某为农业户籍。徐某与侯某3、侯某4的户籍于2008年7月17日自双塘涧村迁入某村25号。2009年1月21日，徐某、侯某3与侯某4的户籍转为非农业户籍。侯某1户籍于2002年8月9日由清水镇双塘涧村迁入潭柘寺镇鲁家滩村，入小城镇户口，2008年12月25日，侯某1户籍由潭柘寺镇鲁家滩村迁往某村25号，入非农业户口。2016年9月6日，北京市门头沟区某村村民委员会出具证明，载明：“现本村村民徐某于2003年3月搬入我村。其地址为门头沟区25号。其丈夫侯某1，长女侯某3，次女侯某4一同搬入。2008年7月17日，徐某，长女侯某3及次女侯某4将户口由门头沟区清水镇双塘涧村迁入门头沟区25号，三人户口均为农业户口。自户口迁入某村之日起，徐某、长女侯某3及次女侯某4即为我村村民并享受本村集体经济组织成员的全部权益，并具有村民委员会的选举权和被选举权。”经法院与北京市门头沟区某村村民委员会党支部书记调查，徐某转非不影响其之前的宅基地权利、选举权、被选举权及分米分面等权利，以及一切的村集体经济组织成员的权利；村里有很多转非农的，有的转成小城镇，有的转为投靠子女，但是都不影响其作为村集体经济组织成员享受的权利，宅基地也不收回，也不影响村里分红、选举等权利。

双方当事人对侯某1及妻子徐某是否为某村集体经济组织成员及该身份对《买卖房屋契约》效力的影响存在争议，并分别提交证据予以证明。

张某1等七原告提出，侯某1、徐某不具有某村集体经济组织成员身份，某村股东明细账中有张某1名字，但没有侯某1及其家庭成员的名字，侯某1不应享受宅基地使用权；获得农村集体经济组织成员身份有严格的限制条件，需要农村集体经济组织成员大会或成员代表大会决定确认才可取得，侯某1及其家人并不符合取得农村集体经济组织成员的条件，因此也无权获得宅基地使用权。张某1提交北京市门头沟区农村经济经营管理站（农村三资管理服务中心）出具的某村股东明细账予以证明。

侯某1、徐某认可某村股东明细账的真实性，但认为不能据此确定侯某1及家人无宅基地使用权，从该明细账中可以看出，每人的总股数包括户籍股和劳龄股，一些人的户籍股为0而股东劳龄股非0，一些人户籍股非0而劳龄股为0，这些人都是某村的股东，所以农村集体经济组织成员的身份并非确定是否享有宅基地使用权的依据；侯某1提出，自己及家人户籍迁入某村后，享受了村民的相关待遇，依法享有选举权，可以参加免费体检、可以从村里分得米、面；徐某及两个女儿的户籍迁入某村时是农业户口，有权取得宅基地使用权，之后转为非农业户籍是政府鼓励的行为，而且侯某1一家购房后一直占有和使用房屋，应继续享有宅基地使用权。侯某1提交自己与徐某的参选证、徐某参加村民免费体检表、某村分米面明细表予以证明。

张某1等七原告对侯某1提交证据的真实性予以认可，但不认可侯某1的证明目的，认为村民仅为居住概念，侯某1、徐某虽然享受村民待遇但并非集体经济组织成员，不享有宅基地使用权。

一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据查明的事实，侯某1与徐某系夫妻关系。侯某1与张某1签订《买卖房屋契约》时徐某为农民，后户口迁入了某村，属于某村的村民，有权享有某村的宅基地使用权。因所购25号院房屋属于侯某1夫妇婚姻存续期间购买的财产,徐某及两个女儿的户籍虽于2009年转为非农业户籍，但不影响对宅基地的使用权,《买卖房屋契约》不存在合同无效的法定事由。且根据某村出具的证明及相应调查情况，在徐某的户籍转为非农业户口后，其应享有的宅基地、选举权等权利亦不受影响，故对于张某1等七原告要求确认张某1与侯某1订立的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张某1、周某5、周某2、周某1、王某、周某4、周某3的诉讼请求。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有《买卖房屋契约》、证明信、证明、调查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，张某1与侯某1于2002年9月14日就25号院房屋签订的《买卖房屋契约》是双方的真实意思表示，双方已实际履行至今十余年。侯某1在签订上述《买卖房屋契约》时虽为小城镇户口，但其妻徐某为农民，后徐某户口迁入了某村，属于某村的村民，有权享有某村的宅基地使用权。25号院房屋属于侯某1、徐某夫妇婚姻关系存续期间共同购买的财产,徐某及两个女儿的户籍虽于2009年转为非农业户籍，但不影响对宅基地的使用权。上述《买卖房屋契约》不存在无效的法定事由，一审判决驳回张某1等七人的诉讼请求并无不当。张某1等七上诉人要求确认上述《买卖房屋契约》无效的上诉请求和理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，张某1等七上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由张某1、周某5、周某2、周某1、王某、周某4、周某3负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 柳适思

审判员 王爱红

审判员 辛荣

二〇一七年十二月八日

书记员 王志栋书记员 舒妍