李娴弟、佛山市三水区人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

广东省高级人民法院

民事裁定书

(2020)粤民申3291号

【案情介绍】

原告：李某。

      被告：佛山市三水区人民政府、佛山市三水区白坭镇人民政府。

经广东省国土资源厅、广东省水利厅、广东省发展和改革委员会等部门的审查、同意（2009年6月18日，广东省发展和改革委员会作出《关于佛山市**联围达标加固工程项目可行性研究报告的批复》，以防洪为目的同意**联围达标加固工程的建设），佛山市人民政府于2010年9月30日作出《关于同意收回国有土地使用权的批复》、佛山市国土资源局作出《关于收回**联围（三水段）达标加固工程白坭段Ⅰ标土地使用权的决定》，决定收回**联围（三水段）达标加固工程白坭段Ⅰ标，面积共22134.39平方米的125宗国有土地使用权（即第一次拆迁）。2010年11月12日，佛山市住房和城乡建设局颁发了佛建拆许字[2010]第11号《房屋拆迁许可证》并发布了房屋拆迁公告，明确了建设项目名称、拆迁地点和范围、拆迁人和拆迁实施单位（白坭镇政府）以及拆迁期限（2010年11月12日至2010年12月30日止，后因拆迁工作需要，该拆迁许可经延期至2011年12月31日止）等内容。2010年9月26日，李娴弟与白坭镇政府签订《补充协议书》，内容为：“乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》后，如其他被拆迁人的拆迁补偿金额提高，乙方的补偿金额也跟着提高；如今后其他被拆迁人有土地安置，乙方也应有土地安置”。2010年9月26日，李娴弟与白坭镇政府签订《房屋拆迁补偿协议书》，双方同意李娴弟将其在拆迁范围内的白坭镇人民西街38号房屋交由白坭镇政府进行拆迁。2011年1月7日李娴弟收取了房屋拆迁补偿款139327元。  

后，因部分被拆迁户未能达成拆迁补偿协议（占拆迁总量的42%），白坭镇政府于2011年12月13日向佛山市住房和城乡建设局出具《关于**联围（三水段）达标加固工程白坭段Ⅰ标不再办理房屋拆迁许可延期的情况说明》，表明决定停止《房屋拆迁许可证》中所申请的拆迁项目，不再办理房屋拆迁许可延期手续。

2017年1月19日，三水区政府发布《佛山市三水区人民政府关于白坭镇新型城镇化建设项目用地征地拆迁预通告》，明确了征地拆迁的目的（为了推进白坭镇新型城镇化建设项目的推进）、拆迁的范围、拆迁的实施单位（佛山市三水区国土城建和水务局会同白坭镇政府共同组织实施）等内容（即第二次拆迁）。2017年3月2日，佛山市三水区白坭镇国土城建和水务局根据上述文件制定了《**联围（白坭段）防汛路工程土地征收及房屋拆迁补偿安置方案》。上述的2010年征地拆迁范围与2017年的拆迁范围存在部分重合，两次征地拆迁的补偿金额不同。原告认为，根据《房屋拆迁补偿协议》中出具的《承诺书》、《补充协议书》及“今后同一项目或拆迁范围内的房屋补偿标准有所提高，则按协议书相应部分补偿标准进行提高”的承诺，其应当按照2017年较高的补偿标准获得补偿。

【争议焦点】

   涉案的两次拆迁是否实为同一项目，原告是否能据此取得该过程中产生的补偿差额。

【一审法院认为】

      第一次拆迁依法进行，依法终止。第一次拆迁经历了广东省相关职能部门的预审、可行性研究、同意批复等阶段，最终依法取得了房屋拆迁的许可，整个拆迁过程依法进行。李娴弟与白坭镇政府在拆迁过程中签订的《补充协议书》、《房屋拆迁补偿协议书》，是双方的真实意思表示，协议书没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予认可。在李娴弟等被拆迁户收取了相应的房屋拆迁补偿款之后，因拆迁许可证的期限及无法与部分被拆迁户达成协议等原因，第一次拆迁工作于2011年12月31日正式终止。二、第一次拆迁项目与第二次拆迁项目属于完全不同的拆迁项目。认定的主要依据为间隔时间（两次拆迁间隔了6年）、拆迁工作的目的（第一次拆迁的目的是防洪，第二次拆迁的目的是推进新型城镇化建设）、审批部门的不同（第一次拆迁的审批部门广东省发改委等省级部门，第二次拆迁的审批部门为佛山市三水区发展规划和统计局等三水区职能部门）、拆迁范围不同（两次拆迁的范围仅有部分相同）。三、李娴弟与白坭镇政府签订的《补充协议书》中“乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》后，如其他被拆迁人的拆迁补偿金额提高，乙方的补偿金额也跟着提高；如今后其他被拆迁人有土地安置，乙方也应有土地安置”的约定，虽然合法有效，但该条款中的“其他被拆迁人”应理解为本次拆迁项目中的其他被拆迁户，不应理解为其他拆迁项目中的被拆迁户。四、三水区政府非涉案两次拆迁项目的拆迁人，与李娴弟没有法律上的联系，故三水区政府无需在本案中承担任何的法律责任。

【二审法院认为】

       首先，涉案第一次拆迁项目经广东省国土资源厅、广东省水利厅、广东省发展和改革委员会等部门的审查同意，由佛山市人民政府于2010年9月30日作出《关于同意收回国有土地使用权的批复》、佛山市国土资源局作出《关于收回**联围（三水段）达标加固工程白坭段Ⅰ标土地使用权的决定》，收回**联围（三水段）达标加固工程白坭段Ⅰ标，面积共22134.39平方米的125宗国有土地使用权。2010年11月12日，佛山市住房和城乡建设局颁发了佛建拆许字[2010]第11号《房屋拆迁许可证》并发布了房屋拆迁公告，明确了建设拆迁地点为三水区白坭镇城区段，拆迁范围为东至人民中街、南至白坭人民一路、西至**联围、北至白坭粮所门前水泥路边，拆迁人和拆迁实施单位为白坭镇政府以及拆迁期限为2010年11月12日至2010年12月30日止，因拆迁工作需要，该拆迁许可经延期至2011年12月31日止等内容。后因拆迁许可证的期限及无法与部分被拆迁户达成协议等原因，第一次拆迁工作于2011年12月31日正式终止。第二次拆迁由佛山市三水区人民政府于2017年1月19日发布《佛山市三水区人民政府关于白坭镇新型城镇化建设项目用地征地拆迁预通告》，明确了拆迁的范围为北至白坭粮所，南至陈氏大宗祠、西至**联围、东至人民中街，拆迁的实施单位为佛山市三水区国土城建和水务局会同白坭镇政府共同组织实施，拆迁期限为2017年3月10日至2017年7月30日等内容。由此可知，两次拆迁仅在拆迁范围上存在部分重合，审批部门、拆迁目的、项目名称、拆迁时间及期限均不相同，且第一次拆迁于2011年12月31日已正式终止，两次拆迁相隔6年之久，一审法院据此认定两次拆迁项目属于不同的拆迁项目并无不妥。其次，李娴弟与白坭镇政府签订的《补充协议书》中虽约定“乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》后，如其他被拆迁人的拆迁补偿金额提高，乙方的补偿金额也跟着提高；如今后其他被拆迁人有土地安置，乙方也应有土地安置”，但该条款中的“其他被拆迁人”应理解为本次拆迁（即第一次拆迁）项目中的其他被拆迁户，李娴弟主张按第二次拆迁项目中被拆迁人的拆迁补偿标准补偿其被拆迁房屋的差价与《补充协议书》的约定不符，最终驳回了上诉，维持原判。

【律房律地评析】

      1、城市更新项目中，理论上同一拆迁项目中同一条件下的补偿标准是相同的，但在实践中，为顺利开展、尽快完成拆迁补偿工作，搬迁人可能会给予个别被搬迁人特别的补偿标准，或因时间、市场环境、政策等条件的变化采用更优补偿标准。在先后制定的补偿标准不一的情况下，被搬迁人会要求补齐差额。

      2、对这一请求，首先需要看双方之间的约定，拆迁补偿协议中对于调整补偿费是否存在合同约定。如存在约定，需判断该约定是否限制在同一项目、同一时期、同一地块、同一搬迁主体的情况下，才能够进行调整。如合同没有约定，则应当尊重双方的真实意思表示，原则上按照合同约定的补偿标准执行。

3、即使是同一地块的拆迁项目，如时间跨度较大，基于房屋价格的波动、拆迁成本的增加、权利义务的对等性以及如支持被搬迁人诉请则搬迁人的义务将长期处于不稳定状态等因素的考量，法院会倾向于不予支持被搬迁人增加补偿金额的请求。

4、对被搬迁人来说，建议双方对补偿标准约定清晰，避免搬迁人以“拆迁实施主体不同、时间跨度大、房屋价款上升、不同拆迁项目”为由对补偿标准的调整进行抗辩，其次，建议被搬迁人在提出此类诉请时应注重调查、留存相应证据，包括申请政府信息公开等手段获取、及时关注当地政府关于“房屋征收与补偿”的最新政策、规则，聘请专业的律师维护自身权益。