广东省住房和城乡建设厅印发《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》

粤建规函〔2011〕304号

各地级以上市“三旧”改造工作领导小组办公室：

　　为促进“三旧”改造规划有效实施，推动全省“三旧”改造工作按照“封闭运行、结果可控，严格规范、加快推进”的要求，实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的工作目标，我厅制订了《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》。现印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。

　　各地实施本意见的情况及遇到的问题，请径向我厅城乡规划处反映。

　　附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见

　　（联系人：明立波，电话：83133561，传真：83373570）

广东省住房和城乡建设厅

二○一一年五月十八日

关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见

　　为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《省府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号），强化规划的综合调控作用，促进“三旧”改造规划的有效实施，推动全省“三旧”改造工作实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的目标，现就如何加强“三旧”改造规划的实施工作提出指导意见如下：

　　一、充分认识加强“三旧”改造规划实施工作的重要意义

　　“三旧”改造规划是有序推进“三旧”改造的基础和前提，是指导各地“三旧”改造工作的纲领性文件。认真开展“三旧”改造规划的实施工作，有利于进一步挖掘城乡建设空间，破解我省发展空间资源紧缺瓶颈，促进节约集约用地、保障发展用地；有利于拉动经济增长，改善民生环境，推动固定资产投资，充分发挥规划有效调控社会经济发展的重要作用；有利于强化政府的公共管理职能，落实完善一批公共服务设施、市政公用设施、保障性住房及公共绿地等民生工程，促进城市服务功能的完善和环境品质的提升，为建设理想城市和提高城镇化发展水平提供支撑。因此，各地、各有关部门必须高度重视，提高认识，积极作为，有序、有效地推进“三旧”改造规划的实施。

　　二、进一步凸显规划在“三旧”改造中的重要作用

　　进一步强化控制性详细规划在“三旧”改造规划实施工作中的法定地位。对于尚未编制控制性详细规划的用地，要结合“三旧”改造规划和城市发展需要，加快编制控制性详细规划，确保2012年底前实现“三旧”改造用地范围内的控制性详细规划全覆盖。对于已编制控制性详细规划的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整变更控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施和住房保障建设项目。其中，不突破开发强度的，由各市城乡规划主管部门依据相关程序调整；突破开发强度的，应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量，并在对城市功能优化、环境品质提升等进行充分论证后，按照《广东省城乡控制性详细规划管理条例》规定的法定程序进行。

　　为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收，实现公共利益和市场利益的平衡，可根据“三旧”改造规划，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，合理划定“三旧”改造单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小于1公顷），并开展“三旧”改造单元规划编制，以明确其范围内的改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容。可借鉴深圳市城市更新工作的做法，确保改造范围内用于城市基础设施、公共服务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地不小于改造范围的15%，并视不同需求按5-15%的配建比例（实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例）落实保障性住房。

　　对于“三旧”改造项目的典型示范项目，要注重引入城市设计，高质量编制改造方案和修建性详细规划，塑造一批精品工程，保证城市特色的强化和环境质量的持续提升。一方面，要注重挖掘和提炼原有区域的场所特质，延续城市文脉，注重城市肌理，塑造具有地方特色的城市风貌，提升城市形象与活力；另一方面，要以城市设计的相关标准与规定为导向，加强对影响城市意象的自然资源、山脊线、地标、生态景观廊道、功能景观轴带、城市历史地区、活力场所、建筑高度、密度和形态等关键性要素的控制。

　　三、进一步加强对“三旧”改造规划实施工作的管理

　　要依据“三旧”改造规划和“十二五”城市近期建设规划，制定“三旧”改造年度实施计划，统筹年度“三旧”改造规模和项目安排，确保“三旧”改造分步骤、有序推进。凡是“三旧”改造规划确定的近期重点改造地区、“城中村”类改造项目、涉及重大城市基础设施或公共服务设施的改造项目，应优先纳入“三旧”改造年度实施计划。“三旧”改造年度实施计划经城市规划委员会或“三旧”改造领导小组审议通过并经市政府审批后，应及时向社会进行公告。未列入年度实施计划、确实具备改造条件的个别项目，必须按照相关程序进行申报，并经城市规划委员会或“三旧”改造领导小组审议通过后方可进行改造。

　　为适应城市的动态发展需求，应以半年为一个周期，根据“三旧”改造地块标图建库数据的动态调整，相应调整“三旧”改造规划。调整后的“三旧”改造规划应报我厅和省国土资源厅备案。“三旧”改造年度实施计划也要建立常态申报和动态调校机制。

　　四、进一步完善“三旧”改造规划实施的保障机制

　　“三旧”改造工作时间紧，任务重，政策时效性强。各地和各有关部门应加强沟通协调和互相联动，采取提前介入、并联审批等方式，精简“三旧”改造建设管理各环节办事程序，提高工作效率，确保“三旧”改造规划有效实施。

　　（一）建立优先集中审批机制

　　要优化与“三旧”改造相关的控制性详细规划的编制和调整、审批程序，通过召开城市规划委员会专题会议，集中审议“三旧”改造地块所在区域的控制性详细规划，切实提高审批效率；对经批准的“三旧”改造单元规划，可视为已完成控制性详细规划的编制或修改程序；对不涉及修改规划强制性内容（如用地性质、开发强度等）的控制详细规划，其调整审批权限可下放至各市城乡规划主管部门，并报市政府备案。

　　（二）健全“三旧”改造规划的实施机制

　　要坚持特事特办的原则，不断优化和创新城乡规划管理机制。加强与充实“三旧”改造规划主管机构力量，明确市、区、镇（街道）“三旧”改造规划工作部门的职能，建立职能清晰、分工明确、权责一致的“三旧”改造规划的实施机制。

　　要针对旧城镇、旧厂房、旧村庄的不同特点，分类制定改造工作指引。其中，“旧城镇改造”要注重基础设施配套、环境品质提升和空间布局，厘清产权关系和用地功能；“旧厂房改造”涉及的产权关系较为单一，要突出产业升级转型，节约集约用地；“旧村庄改造”要切实改善人居环境，促进农民集中居住，节约土地资源，提升环境品质。

　　要按照“规范、服务、统筹、高效”的原则，加强政务服务，实现信息公开和共享，建立项目信息、动态跟踪和监督反馈的公共服务平台；并通过多种形式宣传“三旧”改造政策，加强正面引导，将公众参与贯穿于计划制定、规划编制、项目实施与监管的全过程，构建互动开放和谐共赢的社会参与机制。

　　（三）完善“三旧”改造规划实施的配套政策

　　应以省“三旧”改造政策为指导，结合实际，尽快制定出台相关政策。如，以理顺产权关系、集约节约用地、完善配套设施为核心的城中村改造政策；以促进产业结构调整优化、经济发展方式转变为核心的工业区升级改造政策；以多渠道增加保障性住房供应、维护社会和谐稳定为核心的保障性住房配建政策；以合理确定拆迁补偿标准，保障建设项目顺利进行的城市房屋拆迁政策；以维护房地产市场稳定为核心的土地房屋确权与产权管理政策等。同时要明确完善历史用地手续的程序，力争做到环节明晰、程序顺畅、职责分明，有序推进“三旧”改造规划的顺利实施。

　　（四）探索容积率奖励和异地补偿机制

　　容积率奖励是指对提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，对原批准的容积率进行适当调整，奖励一定建筑面积。可借鉴深圳市在城市更新工作中优先落实公共配套设施和保障性住房，东莞市在规划中明确“拆三留一”的做法，通过对公共配套设施、公共空间用地等公益性指标的设定，制定符合地方实际的容积率奖励机制，原则上容积率最高奖励不高于原批准控制性详细规划容积率的10％。

　　异地补偿是指凡符合容积率奖励机制的“三旧”改造项目，若城市规划确定不适合在“三旧”改造范围内进行容积率奖励，在符合城市规划相关要求的情况下，可视具体情况实行异地转移补偿。可借鉴珠海市异地转移补偿机制的做法，探索通过建立鼓励与支持容积率异地补偿机制，以新城开发利润冲抵旧城改造成本方式，既有效控制旧城建设总量，又有序推进新区持续开发。

　　（五）建立“三旧”改造规划实施的评估机制

　　应对“三旧”改造相关政策及改造规划确定的目标、策略和相关指标进行中期评估与调校，原则上于2012年前完成。同时，实时追踪“三旧”改造年度实施计划的整体落实情况，记录和评价重点改造项目的开展情况。